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Der Wert des Betons

Im Inserat steht der geforderte Preis der Immobilie – und doch verrät der nur bedingt, was diese tatsächlich wert ist. Sehr viele Faktoren spielen bei der Wertermittlung eine Rolle, oftmals sind sie für den Käufer nur schwer zu durchschauen. Doch sollte sich der Käufer unbedingt vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag darüber Gedanken machen, rät Jörg Stroisch in seinem Verbrauchertipp.

„Eine Luxusimmobilie in einer schlechten Lage, damit ist man schlechter beraten als mit einer Schrottimmobilie in einer guten Lage.“ sagt Ludwig Hoffmann, Vorsitzender des oberen Gutachterausschusses des Landes Nordrhein-Westfalen. Und er bringt damit die alte Maklerweisheit auf den Punkt, dass genau drei Faktoren beim Immobilienwert eine wichtige Rolle spielen: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage.

Wenn es um den angemessenen Preis für die Immobilie geht, hilft deshalb schon der Vergleich mit anderen Immobilien in dieser Lage, beispielsweise über Anzeigenportale, beschreibt Bernd Kramer, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Köln:„Also, wenn ich mir dieses Immobilienangebot ansehe, durchlese, dann würde ich zunächst mal vergleichen innerhalb der Angebote nach Grundstücksgröße, nach Baujahrsgruppe und Wohnfläche, um dann schon mal einen Überblick zu bekommen, wie ist diese Immobilie aufgestellt im Verhältnis zu den anderen Immobilien.“

Eine Excel-Tabelle, in die einige Monate die entsprechenden vergleichbaren Angebote eingetragen werden, gibt hier einen guten Überblick. Bei der Übersicht helfen auch die Marktberichte der örtlichen Gutachterausschüsse oder auch Aufstellungen von Makler- und Immobilienverbänden. Je mehr Informationen gesammelt werden, desto besser. Neben diesem generellen Marktüberblick ist aber auch der Blick auf die Immobilie selbst sehr wichtig. Ludwig Hoffmann:„Ich unterstelle mal, dass auch ein Laie bei einer Besichtigung, die auch jeder durchführen sollte, klar, sieht, da ist was nicht in Ordnung, da ist Schimmel, da ist vielleicht Feuchtigkeit. Er wird allerdings nicht ergründen können, welche Folgen hat das überhaupt, für die Bausubstanz. Also, ich persönlich, würde vorsichtig werden, wenn ich auffällige Wandverkleidungen oder sowas sehe, Holzvertäfelung, da kann sich eine ganze Menge hinter verstecken. Also, am besten wäre es wirklich, die Wand so begutachten zu können, wie sie auch gebaut wurde.“

Und auch die tatsächliche Wohnfläche sollte der Käufer vor der Unterschrift lieber noch einmal genau nachmessen. Wenn da mehr Quadratmeter angegeben sind als vorhanden, ist das Objekt unverhältnismäßig teuer. Hochkompliziert wird es dann, wenn es um Rechte anderer an dem eigenen Haus und Grundstück geht – zum Beispiel um ein Wegerecht für den Nachbarn. Auch bei Erbbauverträgen mahnt der Sachverständige Bernd Kramer zur professionellen Beratung. Die kostet allerdings Geld: Sachverständige nehmen je nach Aufwand, Schwierigkeitsgrad und Umfang des Gutachtens einen Stundensatz. Als Orientierung: Wenn der Gutachterausschuss der Kommune mit mehreren Gutachtern rauskommt, dann kostet das zum Beispiel in Stuttgart bei einem Verkehrswert von 280.000 etwa 2.400 Euro. Freie Sachverständige bleiben aber meistens darunter. Expertenrat ist eben nicht umsonst, aber am Ende doch oft billiger, als der Kauf einer schlechten Immobilie. Bernd Kramer: „Ich möchte doch beglückwünschen dürfen, der dann sein Traumhaus hat erwerben können, aber natürlich nur dann, wenn auch all die Vorgaben erreicht werden können.“