„Angebot an barrierefreien Wohnungen viel zu niedrig“

Wie sieht es mit Angebot und Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen aus?

Das hängt natürlich auch stark vom Standort ab. Aber generell ist es so, dass das Angebot an barrierefreien Wohnungen viel zu niedrig ist und die Nachfrage sehr hoch. In der Pflegebedarfsplanung für Stadt Köln wird zum Beispiel davon ausgegangen, dass bis 2050 über 2.500 Seniorenwohnungen und 50 neue Pflegeheime geschaffen werden müssten, um den Bedarf zu decken. Das ist fast unmöglich. Letztendlich führt diese Situation dazu, dass Familien nicht so altersgerecht leben können, wie sie es wollen.

Beim BFW arbeiten wir gerade aktuell an einem Positionspapier mit Vorschlägen, was geschehen sollte, damit sich die Situation verbessert. So müsste bei Neubaugebieten zum Beispiel sofort zwingend auch ein Anteil an Seniorenwohnungen eingeplant werden, ähnlich, wie es heute ja schon bei Kita-Plätzen passiert. Meine Erfahrung ist, dass die Senioren in vielen Neubaugebieten überhaupt nicht mitgedacht werden.

Wo liegen denn die Hauptherausforderungen rund um die barrierefreie Immobilie?

Beim Neubau ist das eigentlich kein so großes Thema. In Nordrhein-Westfalen ist zum Beispiel über die Landesbauordnung ohnehin ein barrierefreier Neubau vorgeschrieben, damit ist das Thema gesetzt. Richtig schwierig wird es aber im Bestand, beim Umbau bestehender Immobilien. Schätzungsweise ist hier eine Barrierefreiheit in 80 Prozent der Fälle nicht möglich.

Interessant zum Beispiel: Ein Umbau von Büros zu barrierefreien Wohnungen ist manchmal einfacher. Hier existieren schon genügend Rettungswege, oftmals auch Aufzüge. Aber: Entwickler scheuen das dennoch und das hat vor allem steuerliche Gründe. Aus einem Büroraum eine Seniorenwohnung zu machen, würde alleine deshalb 20 Prozent teurer ausfallen und würde sich auch direkt in der Miete widerspiegeln. Gerade hier sind pragmatische und kreative Regelungen wichtig – das ist auch eine Forderung an die Politik.

Ein Umzug ist für Senioren auch oft eine wenig gewünschte Option…

… und manchmal auch einfach schwer zu vermitteln. Als Beispiel: Wenn ein Rentner in Gladbeck für 6 Euro/Quadratmeter in einer großen Wohnung zur Miete wohnt, ist es im schwer zu vermitteln, dass er für die viel kleinere barrierefrei umgebaute Wohnung 25 Euro/Quadratmeter zahlen sollte. Dann bleibt er natürlich lieber in der bisherigen Wohnung.

Und das zeigt auf der anderen Seite auch, dass der Bau von barrierefreien Wohnungen keine Selbstläufer sind. Und der Umbau ebenfalls nicht.

Apropos Umbau: Ist es nicht manchmal viel zu aufwändig, im Bestand umzubauen?

In der Tat. Es ist aufwändig und oftmals nahezu ausgeschlossen, dass wirkliche Barrierefreiheit erreicht wird. Es ist dann schon viel geholfen, wenn einfach weniger Barrieren erreicht werden, etwa, weniger Schwellen, ein gut zugängliches Bad. Aber es ist auch klar: Auch das alles kostet schon sehr viel Geld. Und das Optimum wird nicht erreicht.

Vielleicht ist es manchmal doch besser, dieses Geld nicht zu investieren und doch lieber in eine Immobilie umzuziehen, die sofort alle eigenen Bedürfnisse an die Barrierefreiheit erfüllt.

Was sind denn für Sie als Immobilienprofi Kriterien für die Projektierung von barrierefreien Immobilien?

Es ist vor allem die Lage, die wir uns sehr genau anschauen, denn für die Senioren geht es nicht nur darum, barrierefrei in der Wohnung zu leben, sondern auch in der Umgebung gut zurecht zu kommen. Alle wichtigen Dinge müssen in „Pantoffeldistanz“ zu erreichen sein: Ärzte, Einzelhandel und alles für den täglichen Bedarf sollte sehr nahe sein.

Lohnt es sich denn auch für kleine Vermieter, in barrierefreie Immobilien zu investieren?

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist geprägt von sehr vielen kleinen Vermietern. Und hier gibt es dann auch gleich ein Problem jenseits dessen, ob sich ein Investment in Barrierefreiheit lohnt: Viele dieser Vermieter können es sich schlichtweg gar nicht leisten, mal eben 20.000 Euro in ein barrierefreies Bad zu investieren. Es fehlen Rücklagen, vielleicht auch gerade deshalb, weil die Immobilie nicht konsequent weiterentwickelt und die Miete lange Zeit nicht erhöht wurde.

Bildet sich die Barrierefreiheit eines Hauses, einer Wohnung adäquat in einer höheren Miete oder einem höheren Preis ab?

Die Zielgruppe, die wirklich bereit ist, solche Dinge zu bezahlen, ist die, bei der der Leidensdruck hoch genug ist. Für diese Menschen ist es die Vermeidungsstrategie, sie wollen nicht ins Heim. Sie sind deshalb auch bereit, höhere Mieten zu akzeptieren. Nur die Immobilie alleine für diese Zielgruppe umzubauen, ist aber auch nicht die Lösung. Zumal das eben auch sehr schwierig ist, manchmal zudem unverhältnismäßig.

Barrierearmut muss man kombinieren mit der Vermittlung von Betreuungsangeboten, also etwa hauswirtschaftlichen und sozialen Betreuungshilfen. Der Vermieter muss hier immer mehr Türen öffnen und die Schnittstellen bieten.

Das haben viele private und große Vermieter längst erkannt: Dass der Mieter, der in der Wohnung verbleibt, allemal günstiger ist, als eine Wohnung neu zu vermieten. Denn anders, als es häufig geäußerte Thesen verheißen, ist es eben nicht so, dass bei jeder Neuvermietung auch gleich die Miete um 10 bis 20 Prozent steigen kann. Für die Mehrzahl der Wohnungen in Deutschland gibt es diese Situation nicht.

So gilt: Ein möglichst lange in der Wohnung verbleibender Mieter ist für den Vermieter ein Geschenk des Himmels.