Die Blockchain ist schon längst da. Das zeigt auch ein Diskussionspapier der Hochschule Mittweida, die in einer Analyse alleine insgesamt 105 Blockchain-Start-Ups im Immobilienbereich weltweit untersucht hat – ganz bewusst, ohne hier den Anspruch von Vollständigkeit zu haben. Das zeigt auch: Die Blockchain ist ein Hype-Thema. So wird immer gerne zitiert, dass sie vom Stand der Technologie dort stehen würde, wo das Internet vor 30 Jahren stand.

Auch der Gartner Hype Cycle taucht in vielen Publikationen auf. Dieser beschreibt, wie neue Technologien – zunächst getragen von überzogenen Erwartungen – im Anschluss ein bisschen ein Tal der Tränen durchlaufen, um sich dann fest zu etablieren. Und das amerikanische Beratungsunternehmen, welches sein Geld ja gerade mit Technologieberatung verdient, sieht die Blockchain als Technologie bereits von diesem Erwartungshhype abwärts bewegen – ins „Tal der Enttäuschungen“, um dann später auf dem „Plateau der Produktivität“ zu landen.

„Ein bisschen wird die Blockchain als eine Technologie dargestellt, die alles anders macht“, beschreibt so auch Michael Kubach, Experte für die Blockchain am Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, im Interview mit „immobilien intern“. „Aber natürlich kann eine Technologie nicht alle Probleme lösen. Immer gibt es ein komplexes Zusammenspiel von Menschen, Organisationen und rechtlichen Rahmenbedingungen.“

Was ist eigentlich die Blockchain?

Die Blockchain ist eine Idee aus der Informatik – und genau das macht sie für viele Menschen so kompliziert. Zudem basiert sie nicht auf einen einheitlichen Code oder ein einheitliches Konzept, sondern ist vielmehr ein Sammelbegriff. Ein paar Grundüberlegungen:

Blockchain: Übersetzt bedeutet Blockchain „Blockkette“ – und das beschreibt auch schon sehr gut das Prinzip: Datensätze – die Blöcke – sind mit dem vorherigen Datensatz – den darunter liegendem Block – verbunden. In diesem Datensatz befindet sich vereinfacht gesprochen eine Referenz auf den vorherigen Datensatz sowie beliebig viele weitere Informationen. Die Referenz ist dabei der Hash-Wert (siehe weiter unten) des vorherigen Datenblocks. Der Datensatz selbst wird in den bekannten Blockchain-Verfahren wiederum selbst in einen kryptografisch sicheren Hash verwandelt – auf den dann wiederum der darüber liegende Datensatz referenziert. Es entsteht eine Datensatz-Kette bzw. bei der Blockchain eine Kette von Hashes. Zwar sind diese Elemente vermutlich bei allen Blockchain-Konzepten ähnlich: In der konkreten Konzeption und in der Programmierung unterscheiden sie sich aber durchaus erheblich. Es ist deshalb falsch, bei der Blockchain von einem einheitlichen, homogenen Konzept auszugehen.

Public Blockchain: In der Öffentlichkeit werden gerne Kryptowährungen wie etwa Bitcoin mit der Blockchain gleichgesetzt. Es handelt sich hierbei aber mitnichten um eine einheitliches Konzept. Bitcoin ist zum Beispiel eine sogenannte Puplic Blockchain, also eine „öffentliche“ Blockchain. Dahinter steckt grob zusammengefasst die Idee, dass sich eine Masse an Computern dezentral zu einem Netzwerk verbinden, was durch die schiere Masse der gegenseitigen Kontrollen Vertrauen schafft. Dieses Konzept hat auch ein paar Nachteile – Stichwort Energieverbrauch und Geschwindigkeit: Sie sind recht langsam und verbrauchen viel Energie. Sie sind auch sehr transparent: „Hier wird auch wirklich alles, was in die Blockchain gegeben wird, gespeichert und ist für jeden anderen sichtbar gemacht“, beschreibt Michael Kubach. Es besteht in diesem Sinne kein Datenschutz. Viele der derzeit auf Basis einer Blockchain angebotenen Immobilieninvestments basieren vom Prinzip her auf den Kryptowährungen.

Private Blockchain: Die weitere große Kategorie sind die der privatenBlockchains. Sie fungieren in einem geschlossenen Kreis von Beteiligten. Auch hier wird dezentral gearbeitet, aber Vertrauen kann sich nicht aus der schieren Masse der beteiligten Maschinen ergeben, sondern wird zum Beispiel dem Initiator der Blockchain – der „Central Authority“ – entgegengebracht. Die Daten sind hier nur einem eingeschränkten Kreis zugänglich. Solche Blockchains sind relativ ressourcenschonend und auch recht schnell. Ein diskutierter Anwendungsfall ist hier zum Beispiel die automatisierte Beauftragung, Bezahlung und Kontrolle von Dienstleistungen im Gebäudemanagement. So könnten im Geflecht aus Dienstleister, Sub-Unternehmer und Gebäudeeigentümer live zum Beispiel mithilfe von Sensoren oder Belegen kontrolliert werden, ob eine Dienstleistung erbracht wurde – und darüber automatisiert eine Bezahlung ausgelöst werden. Auch Sub-Unternehmer könnten automatisiert beauftragt und bezahlt werden. Im geschlossenen Kreis wird so eine hohe Transparenz über Aktionen aufgebaut.

Merkle-Tree: Eine wesentliche Grundlage der Blockchain-Idee ist der sogenannte Merkle Tree – Merkle Baum. Benannt ist er nach dem Wissenschaftler Ralph Merkle, der sie bereits 1979 erfand. Das Besondere daran ist, dass die Idee dahinter die gesamte Effizienz des Systems erhöht. Denn um die Gültigkeit eines Blattes dieses Baumes – bei der Blockchain eben der Block – zu überprüfen, muss man nur die Basis, also quasi die Wurzel, dagegen überprüfen – man muss eben nicht alle unter diesem Blatt liegenden weiteren Blätter kennen – der Baum kann ruhig unvollständig bleiben -, sondern nur einen einzigen, den sogenannten „Root“, „Top“ oder „Master“. Dieser muss nur einmal von einer vertrauenswürdigen Quelle bezogen werden, alle anderen Blätter können dann ruhig auch von nicht-geprüften Quellen stammen. Das Besondere: Wenn eines dieser Blätter manipuliert wird, verändern sich durch die zugrunde liegenden mathematischen Algorithmen auch die folgenden Blätter, schließlich auch das „Root“-Blatt. Wenn aber ein Blatt einen anderen als den erwarteten Wert enthält, ist es offensichtlich manipuliert. Oder umgekehrt gesprochen: Enthält das „Root“-Blatt den erwarteten Wert, so ist auch das Blatt, welches wir gerade verwenden gültig und wahr.

Hashs: Bei der Blockchain sind die Blätter des Merkle-Trees sogenannte Hashs – nicht zu verwechseln mit den Hashtags bei Instagram oder Twitter. Sie sind bei der Blockchain fast immer kryptografisch verschlüsselt. Jeder Block der Blockchain wird zu einem solchen Hash: Der Inhalt wird kryptografisch verschlüsselt und auf eine lange Reihe an Zeichen reduziert. Rein statistisch gesehen, passt jeder Hash nur einmal auf den dazugehörigen Inhalt – statistisch deshalb, weil ein identischer Ursprungswert bei einem entsprechend langen Hash nahezu ausgeschlossen ist. Ein fester Bestandteil eines jeden Blocks ist der Referenz-Hash auf den darunter liegenden Block, also die Verschlüsselungszeichenreihe desselben. So ergibt sich dann am Ende die Kette an Blöcken.

Dezentralität: Das Schöne an der üblichen Form der Blockchain ist: Sie funktioniert komplett dezentral. Sprich: Es ist nicht notwendig, alle Daten irgendwo zentral zu speichern. Wenn vertrauenswürdige Quellen den Root-Hash zur Verfügung stellen, ist es völlig egal, ob eine andere Quelle ausfällt. Dieses Prinzip der Dezentralität macht die Blockchain sehr attraktiv. Potenziell können dadurch Intermediäre überflüssig werden – weshalb der Blockchain auch eine starke disruptive Kraft zugesprochen wird.

Technisch vertrauenswürdig: Alle Einzelcomputer fungieren als eigene Verifizierungsstellen, sie speichern die Blockchain und verifizieren neue Blöcke automatisch mit ihren eigenen Beständen. Bei Kryptowährungen wie etwa Bitcoin ist es so, dass eine Transaktion dann als vertrauenswürdig gilt, wenn der Blockchain-Zweig besonders lang ist. Sprich: Es ist eine Frage der Masse, des „Schwarmes“, was vertrauenswürdig ist – und was nicht. Zudem ist bei den Kryptowährungen jede Transaktion voll einsehbar für alle, sie gilt also als sehr transparent, was wiederum eine Manipulation erschwert. Wichtig: Absolut technisch sicher sind solche Blockchains entgegen der landläufigen Meinung nicht. Auch sie lassen sich manipulieren. Bei privaten Blockchains wird das Vertrauen anders hergestellt: durch eine Central Authority zum Beispiel. Sie sind dafür aber womöglich auch schlechter gegen externe Manipulation geschützt. Denn wenn es ein externer Angreifer schafft, eine Mehrheit der beteiligten Computern zu übernehmen und zu manipulieren – was bei wenigen Computern natürlich einfacher ist als bei einer schier unendlich großen Masse -, dann kann er auch die Blockchain manipulieren. Wichtig: Vertrauenswürdig ist hier in einem technischen Sinne gemeint, damit sind nicht automatisch die über die Blockchain zur Verfügung gestellten Produkte auch inhaltlich vertrauenswürdig.

Anonymität: Bei den Kryptowährungen ist es obligatorisches Prinzip. Der Besitzer eines Bitcoins kann anonym bleiben, solange seine Identität nicht irgendwo in der Blockchain gespeichert ist. Das Individuum schließt die verschlüsselte Datei über einen privaten Schlüssel auf. Nur der Besitzer dieses Schlüssels kann das. Wer er konkret ist, ist dabei nebensächlich. In anderen Anwendungsfällen ist Anonymität hingegen nicht erforderlich oder sogar nicht gewünscht. Dann werden zum Beispiel personenbezogene Daten mit in der Blockchain gespeichert.

Die Blockchain ist Open Source. Das bedeute, jeder kann die dahinterliegenden Ideen – sofern er ein Konzept hat und die technische Ausstattung mitbringt – kostenlos nutzen. Das macht sie automatisch aber auch so uneinheitlich.

Chancen und Risiken der Blockchain

„Es grassiert viel Unwissenheit über die Blockchain“, warnt so Viktor Weber, Digitalisierungsberater und Gründer des Future Real Estate Institute (FREI) in Regensburg. Das FREI bietet Strategieberatung im Bereich Digitale Transformation & Innovation an und konzipiert Schulungen und Workshops: „Es werden gerne Adjektive, wie unveränderbar, sehr sicher, transparent etc. als Schlagworte verwendet, ohne, dass diese so pauschal stimmen. Denn Blockchains sind Code. Sie werden unterschiedlich modelliert, kontrolliert und implementiert.“

Und überall, wo programmiert wird, das kann sich jeder leicht vorstellen, können auch Fehler passieren. „Da es eigentlich keine perfekten und fehlerfreien Programme dieser Komplexität gibt, und die Datenintegrität einer Blockchain erst über die Blockchainlänge und durch die Anzahl der redundanten Kopien sicherer wird, sind die meisten positiven Attribute von der Natur her eher ein Ziel als fest eingebaut. Das ist ein riesiger Unterschied, der in der öffentlichen Debatte meist nicht thematisiert wird.“

Prinzipiell können sich folgende Probleme durch die Blockchain ergeben:

Regulatorische Probleme: Nicht alles, was machbar ist, ist auch erlaubt. Diese simple Weisheit trifft zum Beispiel auf in Deutschland gesetzlich sehr gut geregelte Dinge wie das Grundbuch zu. So ohne weiteres lässt sich das denn nicht in die Blockchain adaptieren.

Datenschutz: Auch der Datenschutz ist – je nach Konzeption der Blockchain – ein Problem. Denn in Europa gibt es mit der Datenschutzgrundverordnung und den nachfolgend geplanten Gesetzen einen starken Drang, persönliche Daten besonders zu schützen.

Anonymität: Nicht immer ist Anonymität ein Segen. Schon heute gelten Immobilientransaktionen in Deutschland als Spielfeld für Geldwäsche. So ging die Organisation Transparency International alleine für 2017 davon aus, dass in Deutschland 30 Milliarden Euro an Geld durch Immobilen gewaschen wurde. Akteure sind hier natürlich kriminelle Organisationen. Je nach Konzeption der Blockchain setzt sie sie zum Teil auf starke Anonymität. Durch die Trennung von persönlicher Identität und tatsächlichem Eigentum könnte sich hier eine neue Möglichkeit von Geldwäsche ergeben. „Um illegale Nutzungen (bspw. Geldwäsche) einzuschränken und die Entwicklung von Blockchain in eine nachhaltigere Richtung zu lenken, bedarf es definitiv mehr Regulierung durch die einzelnen rechtsstaatlichen Institutionen“, fordert so auch die Hochschule Mittweida in ihrem Diskussionspapier.

Experte Weber mahnt zudem, dass die Blockchain nicht die Lösung aller Probleme ist und auch nicht immer sinnvoll ist. „Brauche ich die Toilette, die mein morgendliches Geschäft in der Blockchain speichert? Als allererstes muss immer die Frage nach der Notwendigkeit beantwortet werden: Gibt es ein Problem, welches nach einer innovativen Lösung verlangt“, so Weber. Zunächst sieht er hier bei vielen Unternehmen der Immobilienbranche Aufholbedarf in anderen IT-Disziplinen, wie zum Beispiel dem Data-Warehousing, Aufbau von einheitlichen Datenbanken, Verschlüsselung und gewissenhaftem Backup-Prozedere. Auch sollten Datensilos abgebaut werden, um im Unternehmen für eine höhere Datentransparenz zu sorgen. Dafür braucht man aber keine Blockchain. „Es gilt die Regel: Technische Probleme sollten möglichst einfach gelöst werden“, so Weber. „Die Blockchain ist aber in vielen Fällen gerade nicht die einfachste Lösung.“

Smarte Verträge als Anwendungsfall in der Immobilienwirtschaft

Jenseits dieser generellen Kritik sehen sowohl Weber als auch Kubach aber großes Potenzial für die Immobilienbranche in den sogenannten Smarten Verträgen, die auf der Blockchain basieren. Dabei werden bestimmte Vereinbarungen standardisiert und für verschiedene Eintrittsfälle automatische Aktionen – zum Beispiel eine Zahlung oder eine Straf-Zahlung – bei den beteiligten Parteien ausgelöst. Das könnte zum Beispiel bei Dienstleistungsverträgen rund um das Gebäudemanagement so sein. So ließen sich zum Beispiel mit entsprechender Sensorentechnik Heizkosten live berechnen, sicher in der Blockchain speichern und die darüber entstandenen Kosten automatisiert abbuchen oder anweisen.

Ein weiteres sehr komplexes Anwendungsfeld sind Mietverträge: Hier würde mit entsprechenden Smarten Verträgen der Mietvertrag in einer standardisierten, maschinenles- und verstehbaren Form abgespeichert und auch bei dem Eintritt entsprechender Aktionen eine automatische Zahlung ausgelöst werden – das kann bis hin zu automatisierten Strafzahlungen bei einem Verstoß gegen einer der Paragrafen reichen. Was in der Theorie schlüssig und einfach klingt, offenbart aber große Probleme in der praktischen Umsetzung: Das setzt nämlich voraus, dass alle Anforderungen standardisierbar sind, damit die aus einem Verstoß oder einer neuen Eingabe resultierenden Aktionen auch automatisch ausgeführt werden können.

Wie lassen sich rechtliche Begriffe standardisieren?

Am Beispiel eines in der Rechtssprache üblichen Begriffs wird deutlich, dass dies alles andere als einfach ist. Was bedeutet ganz konkret „fahrlässig“? Das lässt sich rein technisch womöglich nicht zweifelsfrei klären lassen. „Dann werden solche Punkte eben doch über Anwälte und Gerichte geklärt“, beschreibt Experte Weber gegenüber „immobilien intern“. „Auch Gesetzestexte folgen nicht einer Programmierlogik. Wenn aber ein Sachverhalt in einem Programm nicht geprüft werden kann, dann produziert es einen Fehler oder unvorhersehbares Verhalten, was wir gerade bei einer Prozessautomatisierung auf Basis von juristischen Verträgen aber nicht wollen.“ Es stelle somit eine riesige Herausforderung für die Forschung da, Gesetze und komplexe Verträge oder gar die herrschende Meinung oder Moralität maschinenlesbar und programmierbar zu machen.

„Sogenannte Smarte Verträge halte ich langfristig für ein sehr interessantes Anwendungsfeld“, so Weber. „Ich glaube aber auch hier, dass es mehr ein Add-On zur bestehenden Praxis sein wird.“ So sei es denkbar, dass Gesetzesänderungen oder neue Gerichtsurteile einfach als eine Art Zusatz in den Smarten Verträgen installiert werden, die damit automatisiert die aktuelle Rechtslage berücksichtigen könnten – und dann automatisch für alle Beteiligen gelten. „Dies sind jedoch eher meine Visionen für die Zukunft“, so Weber.

Aktuell hat die Idee der Blockchain – jenseits übersteigerter Erwartungen an sie – auf jeden Fall schon positiven Einfluss: „Die Blockchain gibt rein inhaltlich einen Impuls: Weil viele Organisationen befürchten, dass sie sich sehr disruptiv auf ihr Geschäftsfeld auswirken könnte, wird mehr über Standards und Kooperationen gesprochen“, beobachtet so Kubach. Denn in vielen Bereichen der Immobilienbranche gibt es keine Standards bzw. fühlen sich Unternehmen daran nicht gebunden. „Die Angst beflügelt hier die Unternehmen zu einem Mehr an Zusammenarbeit.“ Ob dann die neu entwickelten Standards tatsächlich am Ende blockchainbasiert sein werden, steht auf einem andern Blatt. „In jedem Fall ist dieser Impuls einer der nicht-technischen Vorteile der Blockchain“, so Kubach.

Die Hochschule Mittweida, die in einer Analyse alleine insgesamt 105 Blockchain-Start-Ups im Immobilienbereich weltweit untersucht hat, fasst die derzeitigen Aktivitäten rund um die Technologie im Immobiliensektor in fünf Bereiche zusammen: Blockchain in der Grundbuchverwaltung und bei der Vergabe von Hypothekendarlehen, in der Immobilienfinanzierung, im kaufmännischen Gebäudemanagement, im technischen Gebäudemanagement und im Energiemanagement und im im Bereich der Sharing Economy.

Literatur:

• Sesterhenn, Georg Schaaf, Jan Ittner, Andreas: Blockchain-Anwendungen in der Immobilienbranche, 2018, Link: https://blockchain.hs-mittweida.de/wordpress/wp-content/uploads/2019/05/04_Final_Blockchain-Anwendungen_in_der_Immobilienbranche.pdf zuletzt besucht am 25.03.2020
• Deloitte Center for Financial Services: Blockchain in commercial real estate – The future is here! https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/us/Documents/financial-services/us-dcfs-blockchain-in-cre-the-future-is-here.pdf

Linktipp:

• https://blog.iao.fraunhofer.de/tag/blockchain/ – das Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO betreibt einen Blog, der sich mit den Themen Digitalisierung und somit auch mit der Blockschain beschäftigt.
• https://www.bitkom.org/Themen/Technologien-Software/Blockchain/index.jsp – eine sehr gute Übersicht über die Blockchain bietet der Digitalverband Bitkom auf seiner Website.

Für immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2020 erschienen.

Die Statistik ist seit Jahrzehnten eindeutig: Die deutsche Gesellschaft wird immer älter, die ursprüngliche Alterspyramide mit den Kindern am Fuß und den Alten an der Spitze ist mittlerweile eher ein zu dick geratenes Ampelmännchen mit ausgestreckten Armen etwa bei der Altersgruppe 45 bis 50 Jahren. 20,8 Prozent der Bevölkerung sind über 65 Jahre, wie das Statistischem Bundesamt in der Studie „Die Generation 65+ in Deutschland“ 2015 feststellt. Zwar wird diese Generation auch immer agiler und mobiler – Stichwort „Silver-Surfer“ und „Best Ager“.

Dennoch ist und bleibt gerade der Verbleib auch bei Pflegebedürftigkeit in der eigenen Wohnung („Einen alten Baum verpflanzt man nicht“) ein sensibles Thema – bei dem es noch dringenden Handlungsbedarf gibt. Denn es gibt einfach zu wenig Wohnungen und Häuser, die dies auch ermöglichen. Die Prognos AG hat im Auftrag der KfW die tatsächlich vorhandenen barrierefreien Wohnungen und den Bedarf geschätzt:

Tabelle: Prognos AG im Auftrag der KfW, 2014 (Auszug):

Die Schere aus Angebot und potenzieller Nachfrage geht also sehr weit auseinander. Gerade – aber nicht nur – in Lagen, wo die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses durch einen Angebotsüberhang schwierig ist, lohnt sich deshalb womöglich die Spezialisierung auf die Zielgruppe älterer Menschen.

​DIN 18040-2 als Ausgangspunkt

Natürlich gibt es für die Barrierefreiheit auch Normen. Hier gibt aktuell die DIN 18040 Standards vor:

• DIN 18040-1: für öffentlich zugängliche Gebäude;
• DIN 18040-2 für Wohnungen;
• DIN 18040-3 für den öffentlichen Verkehrs- und Freiraum.

Für den Hauseigentümer relevant ist also die DIN 18040-2; sie beinhaltet eine Reihe von Festlegungen:

• Kontrastreiche Gestaltung, etwa in Bädern oder Treppenhäusern;
• „Zwei-Sinne-Prinzip“ bei Bedienelementen, beispielsweise Türklingeln mit einer taktilen und einer akustischen Information;
• Bei Bewegungs- und Verkehrsflächen: U. a. zwischen 120 und 180 cm Mindestbreite und -länge zum Beispiel bei Schiebetüren, Rampen oder Wegen;
• Bei Gehwegen und PKW-Stellplätzen: U. a. Mindestbreiten und -längen von 120 bis 150 cm, bei Parkplätzen sogar 350 cm Breite und 500 cm Länge;
• In Gebäuden: U. a. ein beidseitiger Handlauf an Treppen, Orientierungshilfen an den Einzelstufen und Treppen sowie Mindestbreiten und -höhen von 150 cm vor Aufzügen, Zwischenpodeste bei Rampen und 90 cm Mindestdurchgangsbreite bei Türen;
• In Wohnungen: U. a. Mindestbreiten und -längen von 90 cm bis 150 cm auf Fluren, Bewegungsflächen, Freisitzen oder vor Möbeln, seitlich anfahrbares Waschbecken, nach außen aufschlagende und von außen entriegelbare Sanitär- und Toilettenräume, niveaugleiche Dusche und schwellenloser Zugang zum Haus und zur Wohnung.

Je nachdem, an welchem Gewerk gearbeitet wird, gibt es zahlreiche weitere Normen und technischen Empfehlungen („Stand der Technik“), die ein Handwerker bei der Umsetzung beachten muss; dies gilt zum Teil ohne konkrete Beauftragung, zum Teil nur mit Auftrag. Eine Handlungsempfehlung bekommt dann stärkere Wirksamkeit, wenn bestimmte Gütezeichen dafür sprechen – dabei gibt es mehrere Quellen:

• Technische Handlungsempfehlungen der Handwerksinnungen
• Weitere DIN-Normen zu speziellen Bereichen
• Gütezeichen wie das RAL-Gütezeichen
• VDI-Richtlinien wie die VDI-Leitlinie 6008, Blatt 1 bis 3
• Generelle Empfehlungen und Zertifikate zum barrierefreien Bauen

So ist das manchmal „technisch Mögliche“ nicht das barrierefreie Optimale. Auch deshalb ist es sinnvoll, sich über die DIN hinaus gezielt und individuell Gedanken um eine Verbesserung der Barrierefreiheit in einer Bestandsimmobilie zu machen. Vor allem auch dann, wenn Fördermittel beansprucht werden sollen.

​Vergleich DIN/Landesbauordnung

Neben der DIN und auch den weiterführenden Empfehlungen anderer Organisationen spielt gerade im Neubau auch die Landesbauordnung eine wichtige Rolle. Die Landesbauordnungen variieren vor allem in den allgemeinen Anforderungen, ab wann barrierefreie Wohnungen zwingend notwendig und wie konkret die Aufzugsanlagen zu betrachten sind. Präzisiert werden die Anforderungen in den technischen Ausführungsbestimmungen. So stellen die Bestimmungen der Länder sozusagen ein Mindestmaß an Barrierefreiheit dar:

• In den Bundesländern ist unterschiedlich geregelt, ab wann eine Mindestanzahl an barrierefreien Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus vorgeschrieben ist. Das kann bei Häusern ab zwei, vier oder sechs Wohnungen der Fall sein.
• Fast immer müssen in diesen Wohnungen dann Wohn-, Schlafräume, Toilette, ein Bad, Küche oder Kochnische barrierefrei sein, manchmal auch der Freisitz und der Raum für eine Waschmaschine.
• Die Begriffe „zugänglich“, „barrierefrei“ und „barrierefrei nutzbar“ unterscheiden sich darin, was sie bedeuten und welche Anforderungen demnach erfüllt sein müssen. Es ist eben eine andere Betonung: „Zugänglich“ muss nicht per sé barrierefrei sein, kann also zum Beispiel von einem Rollstuhlfahrer nicht unbedingt befahren werden. „Barrierefrei“ bedeutet im Extremfall, dass keine Schwelle vorhanden ist, aber nicht jedes Möbelstück gut nutzbar ist.
• Fast immer wird ab einer Gebäudehöhe von 13 Metern davon ausgegangen, dass mindestens ein Aufzug vorhanden sein muss. Unterschiedliche Regelungen gibt es dazu, ob Rollstuhl, Trageliege, Kinderwagen und Lasten damit transportierbar sein müssen. Auch dazu, ob dies selbstständig möglich sein muss. In manchen Landesbauordnungen sind dann die Mindestmaße für solche Fälle festgeschrieben, manchmal enthalten sie Regelungen zu Rampen oder Bewegungsräumen vor dem Aufzug.
• In seltenen Fällen kommt in den technischen Baubestimmungen nicht die aktuelle DIN 18040-2 zum Einsatz und zur Anwendung, sondern ihr Vorgängernorm, die DIN 18025.

Die Konsequenz: Wer als Bauherr „echte“ Barrierefreiheit erreichen will, muss mit seiner Baufirma und seinem Architekten in jedem Fall weit über die Landesbauordnungen hinausgehende Standards vereinbaren und umsetzen lassen.

​Besser für die Zukunft mitplanen

Ein Beispiel: In der Praxis wird ein Bauträger oder Architekt, der strikt nach den Landesbauordnungen verfährt, den Balkon mit einer klassischen Schwelle versehen und ihn womöglich kleiner gestalten, als es die DIN-Norm vorschlägt. In diesem Fall ist er für viele ältere Personen aber nur schwer nutzbar. Überhaupt nicht nutzen können ihn Personen, die sich nur noch im Rollstuhl sitzend bewegen können.

Und ein wichtiger Punkt ist auch immer wieder der Aufzug, nicht nur im Mehrfamilienhaus, sondern auch im Einfamilienhaus. Dieser ist mit extrem hohen Investitionen verbunden. Wer diese noch scheut, sollte aber auf jeden Fall darauf achten, dass er auch zu einem späteren Zeitpunkt leicht in die Immobilie integrierbar ist. Das ist dann eine reine Planungsaufgabe, die nicht die Kosten erhöht, aber die Immobilie in dieser Beziehung zukunftssicher gestaltet. Gerade im Einfamilienhaus muss es übrigens auch nicht unbedingt ein „echter“ Aufzug nach Aufzugsrichtlinie sein, sondern es reicht auch einer nach Maschinenrichtlinie. Die Vorgaben weichen stark voneinander ab – und wirken sich massiv auf die Anschaffungs- und Wartungskosten aus.

Tabelle: Aufzugsrichtlinie und Maschinenrichtlinie im Vergleich

Auch ein wichtiger Tipp: Die Haltegriffe an Toilette, Bad und Dusche – die schon ein bisschen den Charme von Altenheimen versprühen – müssen ja im eigenen Eigenheim nicht gleich mit der ersten barrierefreien Modernisierung umsetzt werden. Wer aber nicht darauf verzichtet, wenigstens die davor später notwendigen Verankerungen in den Wänden anzubringen, vergeudet eine wichtige Chance – die womöglich in wenigen Jahren erneut teure Umbauarbeiten notwendig machen.

Im weitesten Sinne kann unter der Schaffung von Barrierefreiheit auch eine Haussteuerung – etwa über BUS-Systeme – verstanden werden: Wenn die „intelligente“ Wohnung selbsttätig das Licht und die Rollladen steuert, ist das nur ein Schritt. Denkbar sind auch Überwachungssysteme etwa bei bettlägrigen Patienten oder auch einfach eine Mischung aus altersgerecht und komfortabel mit den verschiedenen Systemen, die unter dem Begriff „Ambient Assisted Living“ zusammengefasst sind.

​Förderprogramme zum Thema Barrierefreiheit

Um den Umbau und Neubau auch in Richtung Barrierefreiheit und -armut zu unterstützen, gibt es verschiedene Förderprogramme. Dabei kommen mehr Möglichkeiten in Betracht, als bei anderen Baumaßnahmen:

• KfW-Förderung
• Förderung der Bundesländer
• Zuschuss der gesetzlichen Pflegeversicherung

Die KfW fördert vor allem den altersgerechten Umbau, hat dafür den Standard „Altersgerechtes Haus“ einwickelt. Die Vorgaben:

• ein altersgerechter Zugang,
• ein altersgerechtes Wohn- und/oder Schlafzimmer sowie eine altersgerechte Küche,
• ein altersgerechtes Bad,
• bestimmte Anforderung an die Bedienelemente (zum Beispiel Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit, Orientierung und Kommunikation).

Gefördert wird hier nicht nur der Umbau, sondern auch der Erwerb von barrierefrei saniertem Wohnraum. Sprich: Die Neubauförderung ist nicht vorgesehen. Das Programm kann ohne Probleme mit weiteren KfW-Darlehen kombiniert werden. Neben den reinen Umbauarbeiten, wird zum Beispiel auch die Beratung durch einen Sachverständigen gefördert. Der effektive Jahreszins beim Kreditprogramm 159 „Altersgerecht Umbau Kredit“ beginnt bei 0,75 Prozent Effektivzins (Stand: 20.02.2018). Es sind Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich, dabei auch tilgungsfreie Jahre und eine Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren. Der Kredit wird über den Finanzierungspartner beantragt.

Alternativ dazu kann auch ein Zuschuss ausgezahlt werden. Dafür stehen zwei Programme zur Verfügung. Beim Programm 455-B„Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss: Barrierereduzierung“ bezahlt die KfW pro Wohneinheit einen Zuschuss, und zwar bei der Herstellung des Standards „Altersgerechtes Haus“ zwölf Prozent der förderfähigen Kosten, maximal 6.250 Euro je Wohneinheit. Oder bei Einzelmaßnahmen zehn Prozent der förderfähigen Kosten, maximal 5.000 Euro je Wohneinheit. Bei diesem Programm sind die Mittel derzeit ausgeschöpft, es kann aber sein, dass es dazu wieder Fördermittel im Verlauf des Jahres gibt. Zusätzlich dazu kann auch mit dem Programm 455-E „Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss: Einbruchsschutz“ ein Zuschuss von bis zu 1.600 Euro für solche Maßnahmen beantragt werden. Beide Zuschüsse werden direkt bei der KfW online beantragt.

Außerdem haben die verschiedenen Bundesländer sehr unterschiedliche Programme aufgelegt, mit denen auch der barrierefreie Umbau oder Neubau gefördert wird, in der Regel im Rahmen des allgemeinen Wohnraumfördergesetzes. Teilnahmevoraussetzung für diese Programme sind aber zum Beispiel auch bestimmte Einkommensgrenzen. Manche Bundesländer bieten über ihre Investitionsbanken aber auch spezielle Programme zur Barrierefreiheit.

Oftmals vergessen wird, dass auch die gesetzliche Pflegeversicherung Betroffenen Zuschüsse gewährt. Sie sind abhängig von der Genehmigung einer Pflegestufe und sollen generell die Pflege im häuslichen Bereich erleichtern. Der Antrag wird bei den zuständigen gesetzlichen Krankenkassen gestellt. Gesetzliche Grundlage für den Zuschuss ist § 40 11. Sozialgesetzbuch (SGB). Der Zuschuss pro wohnraumverbessernder Maßnahme beläuft sich für die Pflegestufen 0 (mit Demenz), I, II und III auf 4.000 Euro. Bei mehreren zusammenwohnenden Anspruchsberechtigten kann sich dieser Betrag erhöhen.

​Positive Effekte durch die Barrierefreiheit

Ein barrierefreier Umbau oder Neubau kann für die Immobilie, deren Bewohner und deren Besitzer ganz unterschiedliche positive Effekte haben. Im Idealfall ist der Bewohner zufrieden und die Immobilie lässt sich besser und teurer vermarkten.

Es hat sowohl für den Selbstnutzer und Mieter Vorteile, wenn seine Versorgung möglichst lange zuhause sichergestellt ist. Auch der Vermieter profitiert davon, denn er muss sich nicht nach neuen Mietern umschauen und kann einen bewährten Stammmieter länger in der Wohnung behalten. Zudem ist die Investition eine Investition in eine gute Zielgruppe, da hier der Bedarf immer mehr steigen wird.

Auch der Verkaufspreis oder zumindest die Verkaufbarkeit einer Immobilie kann durch eine barrierefreie Modernisierung positiv beeinflusst werden. Ob das so ist, hängt stark auch von den Gegebenheiten des Immobilienmarktes vor Ort ab. Beim Neubau gilt: Wer seine Immobilie gleich barrierefrei plant, setzt ein wichtiges Signal für die Zukunft.

Linktipps:

• https://www.destatis.de/bevoelkerungspyramide/ – Bevölkerungspyramide, eine interaktive Grafik des Statistischen Bundesamtes.
• https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressekonferenzen/2015/generation65/Pressebroschuere_generation65.pdf?__blob=publicationFile – Studie „Die Generation 65+ in Deutschland“, 2015, des Statistischen Bundesamtes.
• https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Konzernthemen/Research/PDF-Dokumente-Fokus-Volkswirtschaft/Fokus-Nr.-65-Juli-2014.pdf – Margarita Tchouvakhina, Anke Brüggemann: „Altersgerechter Wohnraum: Große Versorgungslücke, dringender Investitionsbedarf“, Fachpublikation „KFW ECONOMIC RESEARCH“ der KfW-Bank vom 29. Juli 2014.

Für immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2018 erschienen.

Immer wieder gibt es Streit um die Wohnfläche. So geht beispielsweise der Deutsche Mieterbund davon aus, dass etwa zwei Drittel aller Wohnflächen falsch bestimmt sind. Und auch die Eigentümergemeinschaft Haus & Grund fand in einem stichprobenartigen Mini-Praxistest heraus, dass es große Abweichungen geben kann.

Wohnflächenberechnung in vielen Fällen maßgeblich

So avanciert die Frage der „richtigen“ Wohnfläche gerne zum Zankapfel, zumal sie in vielen sehr unterschiedlichen Fällen eine Rolle spielt:

• bei Miete und Nebenkosten, bei allen Mietformen
• bei Sondereigentum in Wohnungseigentumsgemeinschaften,
• bei der Feststellung der zumutbaren Wohnungsgröße im Sozialrecht,
• bei Leistungen der Hausratversicherung in Versicherungsfällen,
• bei der Baufinanzierung, bei der Wertermittlung von Immobilien, bei der Einheitsbewertung des Steuerrechts und beim Energieausweis.

Ebenso vielfältig wie die Fälle, in denen die Wohnfläche eine Rolle spielt, sind die Berufsbilder, die sich damit auseinandersetzen: Neben den Vermietern ist das auch immer wieder ein heißes Thema für Verwalter und Makler, auch für den Wertermittler.

• Verwalter: Sie sind in der Regel im Auftrag des Vermieters oder der Wohneigentumsgemeinschaft unterwegs. Schon wenn ein Streitfall auftaucht, steht oftmals die gesamte Immobilie auf dem Prüfstand – denn keine Partei möchte, dass sich Kosten zu ihren Ungunsten verschieben. De fakto ist es schon an sich ein Problem, dass bei einer Anpassung in nur einer Wohnung generell nicht mehr nach uneinheitlichen Standards gerechnet werden kann.
• Makler: Zwar haftet der Makler in der Regel nicht dafür, wenn im Kauf- oder Mietvertrag falsche Angaben zur Wohnfläche enthalten sind. Ärger gibt es dann aber dennoch, insbesondere dann, wenn hier offensichtlich ein Fehler vorliegt. Zwar ist ein Schadensersatz selten, aber die Courtage kann dennoch verwirkt werden. Es sind letztendlich gerichtliche Einzelfallentscheidungen, die hier zum Tragen kommen.
• Immobiliengutachter: Immobiliengutachter haften dafür, wenn ihre Wertermittlung aufgrund einer falschen Flächenangabe falsch war und dazu geführt hat, dass der Käufer oder Ersteigerer einen zu hohen Preis gezahlt haben. Das hat zum Beispiel das Oberlandesgericht Brandenburg festgestellt (Az. 7U 87/16 vom 07.03.2018).

Viel Interpretationsspielraum – auch bei der Methode

Auch bei der Wahl der Methode besteht ein großer Spielraum. Und dafür gibt es zwei Gründe: Zum einen geht der BGH in bestimmten Fällen davon aus, dass die Methode zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich ist (BGH, Az. VIII ZR 86/08 vom 22.04.2009).

Zum anderen gibt es bei den Methoden auch kein einheitliches Vorgehen. So muss zwar die Wohnflächenverordnung (WoFIV) verbindlich auf Wohnraum angewendet werden, der nach dem 31.12.2003 gefördert wurde. Für alle anderen Wohnungen und Immobilien gibt es hingegen keine gesetzlichen Vorgaben.

Ein Überblick über die verschiedenen üblichen Vorgehensweisen:

Kaum möglich am grünen Tisch

Alleine, dass die Grundlage für die Wohnfläche so uneinheitlich ist, zeigt schon: Es ist kein einfaches Metier, diese zu bestimmen. Im Ernst- und Zweifelsfall sollte deshalb immer ein Sachverständiger mit der korrekten – und auch qua Vertrag festgelegten – Berechnung betraut werden.

Da Maße ja gerade im Zweifel stehen, ist ein Vor-Ort-Termin unabdingbar. Grundlage für die Ortsbegehung sind zudem die vertragliche Grundlage sowie Skizzen von von der Immobilie. Verdachtsfälle einer falschen Wohnflächenberechnung können sich hier bereits beim Vergleich ergeben.

Beurteilung der Wohnflächen

Es spielen viele Faktoren eine Rolle, was vor Ort rund um die Wohnfläche Gültigkeit hat. An erster Stelle ist hier die jeweils gültige Landesbauverordnung zu nennen, in der bestimmte Grundlagen definiert sind. Sie ist durch Internetrecherche zugänglich. Wichtig dabei: Die Regelungen darin gelten vor allem für Neubauten. Bei Altbauten kann es sein, dass eine ältere Landesbauordnung als Grundlage hinzugezogen werden muss.

Natürlich gibt es einfach auch eine übliche Praxis, an die man sich halten kann. So ist es allgemein üblich, bei Mietwohnungen auch dann die WoFIF zugrunde zu legen, wenn die Wohnungen nicht gefördert wurde. Architekten verwenden zur Kostenabschätzung sehr gerne den sogenannten „umbauten Raum“, da darauf auch verschiedene Abschätzungen basieren. Hier kommt dann die DIN 277 ins Spiel.

Auch die sogenannte Brutto-Grundfläche wird gerne errechnet, weil sie zum Beispiel Grundlage die sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ist, bei der Kostenabschätzungen im Rahmen der Immobilienbewertung vorgenommen werden.

Und schließlich ist bei Gewerbeflächen die gif-Richtlinie üblich, die sich sehr stark mit der Anrechenbarkeit unterschiedlicher Flächen auseinandersetzt.

Schummelgrenze aufgehoben

Eine große Rolle spielt natürlich auch, wie die Gerichte entscheiden. Allerdings ist die Rechtsprechung vielfältig und ein Stück weit unübersichtlich.

Vielleicht eines der prägendsten Urteile rund um die Wohnflächenberechnung war ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 266/14 vom 18.11.2015). Hier wurde nämlich – in einem eher untypischen Fall – auch festgehalten, dass bei einer Mieterhöhung immer die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde gelegt werden müsse. Fortan war die im Volksmund genannte „Schummelgrenze“, die eine Abweichung von bis zu zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnungsgröße als akzeptable Abweichung deklarierte, Vergangenheit.

In dem Urteil ging es übrigens um eine Mieterhöhung, bei der der Vermieter die tatsächliche Wohnungsfläche berücksichtigt sehen wollte. Hintergrund: Er hätte die Miete stärker erhöhen können, als es die damals erlaubten Kappungsgrenzen, wonach nicht mehr als 15 bzw. 20 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren möglich waren. Mit seinem Ansinnen, die tatsächliche Wohnfläche dafür als Grundlage zu nehmen, wäre er unter diesen Prozenten geblieben. Für ihn wäre es also ein Vorteil gewesen, dass die Wohnfläche in der Realität größer war, als vertraglich vereinbart. Das Gericht widersprach dieser Auffassung. Das Nebenprodukt dieser Entscheidung: Abweichungstoleranzen von bis zu 10 Prozent wurden in diesem Fall nicht mehr akzeptiert – zumindest für Mieterhöhungen. Der BGH korrigiert hiermit seine frühere Haltung dazu.

Ein Beispiel für eine mietrechtliche Entscheidung rund um die Wohnflächengröße ist das Urteil des Landgerichts München (Urteil vom 21. Januar 2016, Az. 31 S 23070/14). Hier entschieden die Richter, dass die Angabe der Wohnfläche im Inserat oder Maklerexposée nicht als eine konkluende Wohnflächenvereinbarung anzusehen sind. Denn, wie manchmal üblich, versuchte ein Mieter eine eingeklagte und statt gegebenen Geldforderung gegen sich mit der angeblich falsch angegebenen geringeren Wohnfläche abzuwehren – also den Mietvertrag (und damit auch die darin beschriebene Forderung) für ungültig erklären zu lassen.

Ein BGH-Urteil vom 23.06.2010 (Az. VIII ZR 256/09) zeigt bei anderen Dokumenten eine andere Auffassung. In diesem Fall wurde dem Mieter eine Skizze der Wohnung und eine „Wohnflächenberechung … nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung)“ übersandt. Der Mieter bemängelte, dass die Gesamtgröße der Wohnung nicht 76,45 Quadratmeter, sondern nur 53,25 Quadratmeter betragen habe (später von einem Gutachter des Amtsgerichts wurden 51,44 Quadratmeter errechnet) – und verlangte fast 10.000 Euro an zu viel gezahlter Miete zurück. Der Mieter bekam schließlich Recht und erhielt einen Teil der Miete zurück. Bei diesem Urteil wurde übrigens noch von einer 10-prozentigen Schummelgrenze ausgegangen – und es wurde eben festgestellt, dass – trotz des Fehlens der konkreten Wohnflächengröße im Mietvertrag – „beide Parteien die Frage der Wohnfläche als geklärt ansahen“.

Vertragsfreiheit, was Wohnfläche ist

Dabei gilt aber immer wieder auch die Vertragsfreiheit, was überhaupt als Wohnfläche anzusehen ist. So urteilte der Bundesgerichtshof (Az. III ZR 275/08, vom 16.09.2009), dass ein ausgebautes Dachgeschoss, welches ausdrücklich vertraglich als Wohnfläche bestimmt war, auch unabhängig davon als solche gilt, ob sie bei einer Flächenbestimmung etwa nach der Zweiten Berechnungsverordnung angerechnet worden wären. Der BGH stärkt hier als das Recht auf Vertragsfreiheit. Im verhandelten Fall betrug die Wohnfläche 129,4 Quadratmeter. Dazu gerechnet waren auch die Dachgeschossräume – für die die Mieter nun geltend machten, dass diese eigentlich gar nicht als Wohnfläche angerechnet werden dürften, wodurch sich nach ihrer Auffassung nur eine Wohnfläche von 108,6 Quadratmeter ergeben hätte. Sie forderten über 3.300 Euro zzgl. Zinsen zurück. Allerdings gab das BGH den Mietern nicht recht.

Ein weiteres Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 78/14 vom 6. November 2015 –) urteilt in einem Verfahren, bei dem es um eine kaufrechtliche Einschätzung von Angaben zur Wohnfläche geht. In dem Verfahren wurde ein bebautes Grundstück für 550.000 Euro verkauft und dabei, wie üblich die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen. In einem Expose wurde eine Wohnfläche von ca. 200 Quadratmetern und eine Nutzfläche von ca. 15 Quadratmetern angegeben. Aus einer Grundrisszeichnung errechnete sich eine Gesamtwohnfläche von 215,3 Quadratmetern.

Ein Architekt stellte nun unter Zugrundelegung der WoFIV fest, dass die tatsächliche Gesamtwohnfläche nur 171,74 Quadratmeter betrug – der Käufer forderte nun über 66.000 Euro zzgl. Zinsen vom Verkäufer zurück. Neben weiteren Schadensersatz für die zu viel gezahlte Grunderwerbssteuer, die Bankzinsen und die außergerichtlichen Anwaltskosten, was sich noch einmal auf fast 13.000 Euro summierte. Der Käufer war allerdings mit der Klage nicht erfolgreich. Grund ist letztendlich gewesen, dass die Wohnfläche nicht Bestandteil des notariellen Vertrags geworden ist.

Wohnflächenverordnung (WoFIV) – die Grundlagen

Sicherlich eine der am häufigsten angewendeten Methoden, die Wohnfläche zu bestimmen, ist die Wohnflächenverordnung (WoFIV). Sie definiert relativ exakt Regeln, was in welchem Maße bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen ist, berücksichtigt dabei zum Beispiel auch die eingeschränkte Nutzbarkeit von Dachschrägen:

• Nur Aufenthaltsräume dürfen einbezogen werden, nicht dazu gehören zum Beispiel Keller und Garagen. Achtung: Hier spielt auch eine große Rolle, wie die jeweils unterschiedlichen Landesbauordnungen der verschiedenen Bundesländer die Mindestanforderungen an einen Aufenthaltsraum definieren.
• Räume müssen ausschließlich zur Wohnung gehören.
• Einige Raumarten (wie Schwimmbäder oder Wintergärten) dürfen unter Umständen nur teilweise angerechnet werden.
• Die Grundflächen müssen als lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung ermittelt werden.
• Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt, werden nicht eingerechnet.
• Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze werden nicht eingerechnet.
• Türnischen und Fenster- sowie offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind, werden nicht eingerechnet.
• Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen zu 25 Prozent bis höchstens 50 Prozent.
• Nur Flächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Meter (bzw. nach Landesbauordnung definiert) zählen zu 100 Prozent zur Wohnfläche. Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1 Meter und 2 Meter werden zu 50 Prozent berücksichtigt und Flächen mit einer Höhe von unter 1 Meter werden gar nicht zugerechnet.

Wichtige Unterschiede zu anderen Normen

In vielen Einzelpunkten unterscheiden sich die verschiedenen Ansätze zur Wohnflächenberechnung deutlich. So sind in der DIN 277 sehr viel mehr Flächen ungeregelt und damit in der Rechnung komplett einbezogen, während etwa in der DIN 283, der Zweiten Berechnungsvorordnung und oder Wohnflächenverordnung diese dann nur teilweise angerechnet werden.

Das macht sich zum Beispiel stark bei dem Thema Balkone, Loggien und Terrassen bemerkbar. Während hier die DIN 277 keine Unterscheidung trifft und somit 100 Prozent der Grundfläche berücksichtigt werden, rechnet die DIN 283 mit 25 Prozent, die Zweite Berechnungsverordnung mit 50 Prozent und die Wohnflächenverordnung zwischen 25 und 50 Prozent an.

Sehr unterschiedlich ist hier auch die Erfassung von Zubehörräumen: Während diese bei de DIN 277 komplett erfasst werden, rechnen alle anderen Methoden diese überhaupt nicht ein. Bei geschlossenen Räumen, die der Immobilie zugehörig sind, aber nicht „klassische“ Wohnfläche sind, also zum Beispiel Wintergärten oder auch Schwimmbäder berücksichtigt die DIN 277 ebenfalls 100 Prozent der Grundfläche und alle anderen Methoden nur einen Teil der Fläche.

Fazit

Die Wohnflächenberechnung ist insgesamt eine sehr komplexe Sache, bedingt durch die undurchsichtige Gemengelage aus verschiedenen, abweichenden Methoden, einer generellen Vertragsfreiheit bei der Berechnung und nicht zuletzt auch durch viele unterschiedliche Urteile zu diesem Thema. Und dabei ist noch nicht einmal berücksichtigt, dass es ja vor Ort auch schlicht zu Messfehlern kommen kann, wenn zum Beispiel Dachschrägen nicht konkret erfasst oder ein Erker vergessen wird. Deshalb ist gerade im Streitfall die Beschäftigung eines Sachverständigen sehr sinnvoll.

Für immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2018erschienen.