Wohnfläche korrekt berechnen

Immer wieder gibt es Streit um die Wohnfläche. So geht beispielsweise der Deutsche Mieterbund davon aus, dass etwa zwei Drittel aller Wohnflächen falsch bestimmt sind. Und auch die Eigentümergemeinschaft Haus & Grund fand in einem stichprobenartigen Mini-Praxistest heraus, dass es große Abweichungen geben kann.

Wohnflächenberechnung in vielen Fällen maßgeblich

So avanciert die Frage der „richtigen“ Wohnfläche gerne zum Zankapfel, zumal sie in vielen sehr unterschiedlichen Fällen eine Rolle spielt:

• bei Miete und Nebenkosten, bei allen Mietformen
• bei Sondereigentum in Wohnungseigentumsgemeinschaften,
• bei der Feststellung der zumutbaren Wohnungsgröße im Sozialrecht,
• bei Leistungen der Hausratversicherung in Versicherungsfällen,
• bei der Baufinanzierung, bei der Wertermittlung von Immobilien, bei der Einheitsbewertung des Steuerrechts und beim Energieausweis.

Ebenso vielfältig wie die Fälle, in denen die Wohnfläche eine Rolle spielt, sind die Berufsbilder, die sich damit auseinandersetzen: Neben den Vermietern ist das auch immer wieder ein heißes Thema für Verwalter und Makler, auch für den Wertermittler.

• Verwalter: Sie sind in der Regel im Auftrag des Vermieters oder der Wohneigentumsgemeinschaft unterwegs. Schon wenn ein Streitfall auftaucht, steht oftmals die gesamte Immobilie auf dem Prüfstand – denn keine Partei möchte, dass sich Kosten zu ihren Ungunsten verschieben. De fakto ist es schon an sich ein Problem, dass bei einer Anpassung in nur einer Wohnung generell nicht mehr nach uneinheitlichen Standards gerechnet werden kann.
• Makler: Zwar haftet der Makler in der Regel nicht dafür, wenn im Kauf- oder Mietvertrag falsche Angaben zur Wohnfläche enthalten sind. Ärger gibt es dann aber dennoch, insbesondere dann, wenn hier offensichtlich ein Fehler vorliegt. Zwar ist ein Schadensersatz selten, aber die Courtage kann dennoch verwirkt werden. Es sind letztendlich gerichtliche Einzelfallentscheidungen, die hier zum Tragen kommen.
• Immobiliengutachter: Immobiliengutachter haften dafür, wenn ihre Wertermittlung aufgrund einer falschen Flächenangabe falsch war und dazu geführt hat, dass der Käufer oder Ersteigerer einen zu hohen Preis gezahlt haben. Das hat zum Beispiel das Oberlandesgericht Brandenburg festgestellt (Az. 7U 87/16 vom 07.03.2018).

Viel Interpretationsspielraum – auch bei der Methode

Auch bei der Wahl der Methode besteht ein großer Spielraum. Und dafür gibt es zwei Gründe: Zum einen geht der BGH in bestimmten Fällen davon aus, dass die Methode zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich ist (BGH, Az. VIII ZR 86/08 vom 22.04.2009).

Zum anderen gibt es bei den Methoden auch kein einheitliches Vorgehen. So muss zwar die Wohnflächenverordnung (WoFIV) verbindlich auf Wohnraum angewendet werden, der nach dem 31.12.2003 gefördert wurde. Für alle anderen Wohnungen und Immobilien gibt es hingegen keine gesetzlichen Vorgaben.

Ein Überblick über die verschiedenen üblichen Vorgehensweisen:

Verordnung	Beschreibung
Wohnflächenverordnung (WoFIV)	Die Wohnflächenverordnung (WoFIV) gilt nur verbindlich für geförderten Wohnraum, der nach dem 31.12.2003 gefördert wurde. Allerdings wird sie zur Wohnflächenberechnung auch sehr häufig in ungeförderten Mietverhältnissen eingesetzt.
Zweite Berechnungsverordnung	Quasi abgelöst durch die WoFIV wurde die Zweite Berechnungsverordnung, die sich auch intensiv mit öffentlich geförderten Wohnraum auseinandersetzt. Auch sie ist im Miet-, Kauf und Werkvertragsrecht weit verbreitet.
DIN 283	1983 ersatzlos zurückgezogen wurde die DIN 283 von 1962, die eine besonders weite Verbreitung auch im preisungebunden Wohnraum hatte. Zwar wurde sie im Prinzip von der Zweiten Berechnungsverordnung und auch der WoFIF ersetzt, kann aber immer noch Anwendung finden. Sie war ohnehin nie rechtsverbindlich.
DIN 277	Sehr weit verbreitet sind die Grundlagen der DIN 277 für Grundfläche und Rauminhalten von Gebäuden, insbesondere bei Neubauten. Hier dienen sie auch stark zur Kostenabschätzung.
gif-Richtlinie zur Gewerbefläche	Insbesondere Gewerbeflächen wie etwa Hotels, Krankenhäuser, Kindergärten, Büros oder Einzelhandelsflächen werden nach der gif-Richtlinie berechnet, die sich an der DIN 277 orientiert. Allerdings unterscheidet die gif-Richtlinie weitergehender die Art der Flächen. Die Richtlinie errechnet dabei die Brutto-Grundfläche und unterscheidet nach verschiedenen Kriterien: MF-0 (keine Mietfläche), MF-G (Mietfläche nach gif) – und hier wiederum unterschieden nach MF-G1 (exklusive Nutzung) und MF-G2 (gemeinschaftlicher Nutzung)
Freihändige Berechnung	Und dann macht es am Ende jeder nach seinem eigenen System: Grundsätzlich gilt nämlich bei der Entscheidung was wie zur Wohnfläche gehört Vertragsfreiheit – was zur nutzbaren Wohnfläche gehört bzw. wofür gezahlt werden soll, können so die Vertragspartner frei aushandeln.
Internationale Normen	Daneben gibt es auch eine ganze Reihe an internationalen Normen zur Wohn- und Nutzfläche, zum Beispiel die IPMS (International Property Measurement Standards) oder den European Code of Measurement.

Kaum möglich am grünen Tisch

Alleine, dass die Grundlage für die Wohnfläche so uneinheitlich ist, zeigt schon: Es ist kein einfaches Metier, diese zu bestimmen. Im Ernst- und Zweifelsfall sollte deshalb immer ein Sachverständiger mit der korrekten – und auch qua Vertrag festgelegten – Berechnung betraut werden.

Da Maße ja gerade im Zweifel stehen, ist ein Vor-Ort-Termin unabdingbar. Grundlage für die Ortsbegehung sind zudem die vertragliche Grundlage sowie Skizzen von von der Immobilie. Verdachtsfälle einer falschen Wohnflächenberechnung können sich hier bereits beim Vergleich ergeben.

Beurteilung der Wohnflächen

Es spielen viele Faktoren eine Rolle, was vor Ort rund um die Wohnfläche Gültigkeit hat. An erster Stelle ist hier die jeweils gültige Landesbauverordnung zu nennen, in der bestimmte Grundlagen definiert sind. Sie ist durch Internetrecherche zugänglich. Wichtig dabei: Die Regelungen darin gelten vor allem für Neubauten. Bei Altbauten kann es sein, dass eine ältere Landesbauordnung als Grundlage hinzugezogen werden muss.

Natürlich gibt es einfach auch eine übliche Praxis, an die man sich halten kann. So ist es allgemein üblich, bei Mietwohnungen auch dann die WoFIF zugrunde zu legen, wenn die Wohnungen nicht gefördert wurde. Architekten verwenden zur Kostenabschätzung sehr gerne den sogenannten „umbauten Raum“, da darauf auch verschiedene Abschätzungen basieren. Hier kommt dann die DIN 277 ins Spiel.

Auch die sogenannte Brutto-Grundfläche wird gerne errechnet, weil sie zum Beispiel Grundlage die sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ist, bei der Kostenabschätzungen im Rahmen der Immobilienbewertung vorgenommen werden.

Und schließlich ist bei Gewerbeflächen die gif-Richtlinie üblich, die sich sehr stark mit der Anrechenbarkeit unterschiedlicher Flächen auseinandersetzt.

Schummelgrenze aufgehoben

Eine große Rolle spielt natürlich auch, wie die Gerichte entscheiden. Allerdings ist die Rechtsprechung vielfältig und ein Stück weit unübersichtlich.

Vielleicht eines der prägendsten Urteile rund um die Wohnflächenberechnung war ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 266/14 vom 18.11.2015). Hier wurde nämlich – in einem eher untypischen Fall – auch festgehalten, dass bei einer Mieterhöhung immer die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde gelegt werden müsse. Fortan war die im Volksmund genannte „Schummelgrenze“, die eine Abweichung von bis zu zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnungsgröße als akzeptable Abweichung deklarierte, Vergangenheit.

In dem Urteil ging es übrigens um eine Mieterhöhung, bei der der Vermieter die tatsächliche Wohnungsfläche berücksichtigt sehen wollte. Hintergrund: Er hätte die Miete stärker erhöhen können, als es die damals erlaubten Kappungsgrenzen, wonach nicht mehr als 15 bzw. 20 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren möglich waren. Mit seinem Ansinnen, die tatsächliche Wohnfläche dafür als Grundlage zu nehmen, wäre er unter diesen Prozenten geblieben. Für ihn wäre es also ein Vorteil gewesen, dass die Wohnfläche in der Realität größer war, als vertraglich vereinbart. Das Gericht widersprach dieser Auffassung. Das Nebenprodukt dieser Entscheidung: Abweichungstoleranzen von bis zu 10 Prozent wurden in diesem Fall nicht mehr akzeptiert – zumindest für Mieterhöhungen. Der BGH korrigiert hiermit seine frühere Haltung dazu.

Ein Beispiel für eine mietrechtliche Entscheidung rund um die Wohnflächengröße ist das Urteil des Landgerichts München (Urteil vom 21. Januar 2016, Az. 31 S 23070/14). Hier entschieden die Richter, dass die Angabe der Wohnfläche im Inserat oder Maklerexposée nicht als eine konkluende Wohnflächenvereinbarung anzusehen sind. Denn, wie manchmal üblich, versuchte ein Mieter eine eingeklagte und statt gegebenen Geldforderung gegen sich mit der angeblich falsch angegebenen geringeren Wohnfläche abzuwehren – also den Mietvertrag (und damit auch die darin beschriebene Forderung) für ungültig erklären zu lassen.

Ein BGH-Urteil vom 23.06.2010 (Az. VIII ZR 256/09) zeigt bei anderen Dokumenten eine andere Auffassung. In diesem Fall wurde dem Mieter eine Skizze der Wohnung und eine „Wohnflächenberechung … nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung)“ übersandt. Der Mieter bemängelte, dass die Gesamtgröße der Wohnung nicht 76,45 Quadratmeter, sondern nur 53,25 Quadratmeter betragen habe (später von einem Gutachter des Amtsgerichts wurden 51,44 Quadratmeter errechnet) – und verlangte fast 10.000 Euro an zu viel gezahlter Miete zurück. Der Mieter bekam schließlich Recht und erhielt einen Teil der Miete zurück. Bei diesem Urteil wurde übrigens noch von einer 10-prozentigen Schummelgrenze ausgegangen – und es wurde eben festgestellt, dass – trotz des Fehlens der konkreten Wohnflächengröße im Mietvertrag – „beide Parteien die Frage der Wohnfläche als geklärt ansahen“.

Vertragsfreiheit, was Wohnfläche ist

Dabei gilt aber immer wieder auch die Vertragsfreiheit, was überhaupt als Wohnfläche anzusehen ist. So urteilte der Bundesgerichtshof (Az. III ZR 275/08, vom 16.09.2009), dass ein ausgebautes Dachgeschoss, welches ausdrücklich vertraglich als Wohnfläche bestimmt war, auch unabhängig davon als solche gilt, ob sie bei einer Flächenbestimmung etwa nach der Zweiten Berechnungsverordnung angerechnet worden wären. Der BGH stärkt hier als das Recht auf Vertragsfreiheit. Im verhandelten Fall betrug die Wohnfläche 129,4 Quadratmeter. Dazu gerechnet waren auch die Dachgeschossräume – für die die Mieter nun geltend machten, dass diese eigentlich gar nicht als Wohnfläche angerechnet werden dürften, wodurch sich nach ihrer Auffassung nur eine Wohnfläche von 108,6 Quadratmeter ergeben hätte. Sie forderten über 3.300 Euro zzgl. Zinsen zurück. Allerdings gab das BGH den Mietern nicht recht.

Ein weiteres Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 78/14 vom 6. November 2015 –) urteilt in einem Verfahren, bei dem es um eine kaufrechtliche Einschätzung von Angaben zur Wohnfläche geht. In dem Verfahren wurde ein bebautes Grundstück für 550.000 Euro verkauft und dabei, wie üblich die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen. In einem Expose wurde eine Wohnfläche von ca. 200 Quadratmetern und eine Nutzfläche von ca. 15 Quadratmetern angegeben. Aus einer Grundrisszeichnung errechnete sich eine Gesamtwohnfläche von 215,3 Quadratmetern.

Ein Architekt stellte nun unter Zugrundelegung der WoFIV fest, dass die tatsächliche Gesamtwohnfläche nur 171,74 Quadratmeter betrug – der Käufer forderte nun über 66.000 Euro zzgl. Zinsen vom Verkäufer zurück. Neben weiteren Schadensersatz für die zu viel gezahlte Grunderwerbssteuer, die Bankzinsen und die außergerichtlichen Anwaltskosten, was sich noch einmal auf fast 13.000 Euro summierte. Der Käufer war allerdings mit der Klage nicht erfolgreich. Grund ist letztendlich gewesen, dass die Wohnfläche nicht Bestandteil des notariellen Vertrags geworden ist.

Wohnflächenverordnung (WoFIV) – die Grundlagen

Sicherlich eine der am häufigsten angewendeten Methoden, die Wohnfläche zu bestimmen, ist die Wohnflächenverordnung (WoFIV). Sie definiert relativ exakt Regeln, was in welchem Maße bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen ist, berücksichtigt dabei zum Beispiel auch die eingeschränkte Nutzbarkeit von Dachschrägen:

• Nur Aufenthaltsräume dürfen einbezogen werden, nicht dazu gehören zum Beispiel Keller und Garagen. Achtung: Hier spielt auch eine große Rolle, wie die jeweils unterschiedlichen Landesbauordnungen der verschiedenen Bundesländer die Mindestanforderungen an einen Aufenthaltsraum definieren.
• Räume müssen ausschließlich zur Wohnung gehören.
• Einige Raumarten (wie Schwimmbäder oder Wintergärten) dürfen unter Umständen nur teilweise angerechnet werden.
• Die Grundflächen müssen als lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung ermittelt werden.
• Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt, werden nicht eingerechnet.
• Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze werden nicht eingerechnet.
• Türnischen und Fenster- sowie offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind, werden nicht eingerechnet.
• Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen zu 25 Prozent bis höchstens 50 Prozent.
• Nur Flächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Meter (bzw. nach Landesbauordnung definiert) zählen zu 100 Prozent zur Wohnfläche. Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1 Meter und 2 Meter werden zu 50 Prozent berücksichtigt und Flächen mit einer Höhe von unter 1 Meter werden gar nicht zugerechnet.

Wichtige Unterschiede zu anderen Normen

In vielen Einzelpunkten unterscheiden sich die verschiedenen Ansätze zur Wohnflächenberechnung deutlich. So sind in der DIN 277 sehr viel mehr Flächen ungeregelt und damit in der Rechnung komplett einbezogen, während etwa in der DIN 283, der Zweiten Berechnungsvorordnung und oder Wohnflächenverordnung diese dann nur teilweise angerechnet werden.

Das macht sich zum Beispiel stark bei dem Thema Balkone, Loggien und Terrassen bemerkbar. Während hier die DIN 277 keine Unterscheidung trifft und somit 100 Prozent der Grundfläche berücksichtigt werden, rechnet die DIN 283 mit 25 Prozent, die Zweite Berechnungsverordnung mit 50 Prozent und die Wohnflächenverordnung zwischen 25 und 50 Prozent an.

Sehr unterschiedlich ist hier auch die Erfassung von Zubehörräumen: Während diese bei de DIN 277 komplett erfasst werden, rechnen alle anderen Methoden diese überhaupt nicht ein. Bei geschlossenen Räumen, die der Immobilie zugehörig sind, aber nicht „klassische“ Wohnfläche sind, also zum Beispiel Wintergärten oder auch Schwimmbäder berücksichtigt die DIN 277 ebenfalls 100 Prozent der Grundfläche und alle anderen Methoden nur einen Teil der Fläche.

Fazit

Die Wohnflächenberechnung ist insgesamt eine sehr komplexe Sache, bedingt durch die undurchsichtige Gemengelage aus verschiedenen, abweichenden Methoden, einer generellen Vertragsfreiheit bei der Berechnung und nicht zuletzt auch durch viele unterschiedliche Urteile zu diesem Thema. Und dabei ist noch nicht einmal berücksichtigt, dass es ja vor Ort auch schlicht zu Messfehlern kommen kann, wenn zum Beispiel Dachschrägen nicht konkret erfasst oder ein Erker vergessen wird. Deshalb ist gerade im Streitfall die Beschäftigung eines Sachverständigen sehr sinnvoll.

Für immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2018erschienen.