„Vermieter sollte sehr korrekt vorgehen“

Wie sinnvoll ist es für einen Vermieter, in den barrierefreien Umbau einer Immobilien zu investieren?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Natürlich führt der demografische Wandel tendenziell zu immer mehr Bedarf an barrierefreien Wohnungen. Aber zum einen werden barrierefreie Wohnungen möglicherweise auch von anderen Nutzergruppen bewohnt. Und zum anderen hängt es auch stark von der Marktlage ab, ob vor Ort wirklich Bedarf an solchen Wohnungen besteht, wie stark auch andere Wohnungen barrierefrei sind.

Ein Investment in Barrierefreiheit oder eine barriereärmere Gestaltung ist aber zum Teil mit erheblichen Kosten verbunden. Also: Der Vermieter muss kritisch schauen, ob sich die Investition lohnt.

Jetzt ist ja der Mietwohnungsmarkt auch stark reglementiert. Inwiefern spielt das eine Rolle?

Eine sehr große. In Berlin zum Beispiel gibt es zahlreiche Erhaltungssatzungen, die unter anderem den Einbau von Fahrstühlen in der Regel verhindern. Das kann dann dazu führen, dass ein barrierefreier Umbau der Wohnung sinnlos wäre, weil kein barrierefreier Zugang zur Wohnung geschaffen werden kann. Zudem gelten die üblichen Regelungen zur Umlage von umfassenden Modernisierungen. Mietpreisbremsen gelten an vielen Orten.

Aber auch so gelten Grenzen für die Mieterhöhung: Bei Modernisierungen sind maximal 8 Prozent der angefallenen Modernisierungskosten auf die Miete umlegbar, maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren, bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter sogar 2 Euro. Und bei regulären Mieterhöhungen gilt die die Kappungsgrenze. Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 Prozent steigen, in angespannten Wohnungsmärkten sogar nur um 15 Prozent. Es ist klar, dass das den Handlungsspielraum für Vermieter deutlich einschränkt, gerade auch Bezug auf Umbauten für Barrierefreiheit.

Was sind denn die Tücken rund um eine Modernisierung?

Wenn es eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes ist, also eine Wohnwertverbesserung, ist eine Modernisierungsmieterhöhung möglich.

Wenn ich aber nun ein uraltes Bad habe, welches ohnehin erneuert werden müsste, muss die Instandhaltung abgezogen werden. Nur die Mehrkosten lassen sich dann anrechnen. Das ist nicht immer so einfach, hier als Vermieter den Überblick zu behalten.

Der Vermieter sollte auf jeden Fall sehr korrekt vorgehen, das ist sehr wichtig. Ansonsten sind Konflikte vorprogrammiert.

Ein häufiger Fall ist ja, dass der Mieter selbst gerne mehr Barrierefreiheit in der Wohnung haben möchte. Wie geht man da vor?

In der Tat ist das der Regelfall bei einem bestehenden Mietverhältnis. Da Umbauten zur Barrierefreiheit sehr aufwändig sein können, würde ein Vermieter das ansonsten klassischerweise eher bei einer leerstehenden Wohnung machen.

Zum Glück ist der Umbau dann möglich: Dazu sollten Vermieter und Mieter eine präzise Modernisierungsvereinbarung schließen, in der sie sich auch über die Kosten und die eventuell daraus resultierende Mieterhöhung einigen.

Sowohl für Vermieter und Mieter ist eine solche Einigung attraktiv: Der Mieter weiß, dass er so auch weiterhin in der Wohnung bleiben kann. Der Vermieter profitiert unter anderem von der Fortführung eines Mietverhältnisses und von einem sicheren Mieter. Und auch der Umbau ist ja im beidseitigen Interesse: Mietminderungen oder Ärger rund um die Maßnahme sind da doch eher untypisch.

Überhaupt: Die ganz großen Konflikte sind in einem solchen Fall, der sehr typisch ist, eher selten.