„Als Bauherr ist man nicht nur Bittsteller“

Was sind die Hauptherausforderungen bei der Umsetzung von Barrierefreiheit beim Bauen?

Da muss man nach den unterschiedlichen Vertragstypen entscheiden. Beim Architektenhaus ist der Bauherr der direkte Auftraggeber, ein Architekt plant das Gebäude für ihn. Sprich: Hier können eigene Vorstellungen in Bezug auf Barrierefreiheit gut umgesetzt werden, der Bauherr gibt vor, was gemacht werden soll.

Schwieriger wird es bei anderen Vertragsmodellen. Beim Bauträgermodell, das beim Einfamilienhaus eingesetzt werden kann, aber auch im Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnung genutzt wird, ist der Bauherr formal nur Auftraggeber, oftmals lediglich Erwerber. In dieser Rolle muss er sich mit dem Bauträger einigen. Und das kann sehr schwer werden, denn diese setzen ungern Sonderwünsche um, etwa in Bezug auf ein barrierefreies Bad. Schon gar nicht, wenn der Vertrag bereits unterschrieben wurde. Bei der Konstellation Generalunternehmer/Generalübernehmer ist es ähnlich, nach Möglichkeit immer vor Vertragsunterschrift alles abstimmen, am besten schriftlich. Es ist sinnvoll, sich vor Vertragsunterschrift beraten zu lassen, was der Vertrag und die Bauleistungsbeschreibung bedeuten.

Wie erleben Sie das in der Praxis?

Fälle rund um die Barrierefreiheit kommen immer wieder vor. So wollte zum Beispiel ein Bauherr eine Verstärkung in der Wand haben, damit er dort später einmal Haltegriffe anbringen kann. Der Bauträger hat dem auch zugestimmt. Eine korrekte Kontrolle, ob diese Arbeiten vertragsgemäß ausgeführt wurden, war aber nicht mehr möglich, weil die Wand bereits zu und die Fliesen angebracht waren. Das ist dann natürlich ein Ärgernis. Überhaupt ist nicht jeder Bauträger begeistert, wenn der Bauherr zusammen mit einem Baubegleiter die Baustelle besucht. Bei Eigentumswohnungen ist das ohnehin nicht ohne Terminabsprachen möglich.

In einem anderen Fall war eine Eigentumswohnung als barrierefrei angepriesen und vermarktet worden. Die Dusche war aber nur über einen ca. 60 Zentimeter breiten Durchgang zugänglich. Das heißt, sie ist schon mit einer Gehhilfe gar nicht betretbar. Der Bauherr hat sich darüber natürlich geärgert und eine Nachbesserung gefordert. Allerdings hat ihn der Bauträger dann unter Druck gesetzt, wollte den Schlüssel nicht übergeben und schon gar keine Besichtigungen über die angegliederte Hausverwaltung zwecks Besichtigung Mietinteressenten zulassen.

Wie konkret?

Das gilt nun nicht nur speziell für Barrierefreiheit, sondern generell im Wohnungsbau. In diesem Fall hat der Bauträger dafür die Übernahme der Kosten durch den Bauherrn erwartet. Und außerdem hatte dieser die Hausverwaltung – und sind Bauträger und Verwaltung im Neubau meistens bestens bekannt und der Bauträger bestimmt am Anfang selbst, wer die Verwaltung übernimmt – auch damit beauftragt, sich um die Wohnungsvermietung zu kümmern. Und diese hat dann einfach behauptet, dass es Interessenten gäbe, aber denen würde natürlich noch nicht die nicht abgenommene Wohnungen präsentiert. Der Bauherr hat aber mit den Mieteinnahmen fest kalkuliert.

Wieso begeben sich Bauherren in eine solche Abhängigkeit?

Einfach auch deshalb, weil die Vertragsdetails nicht bekannt sind. Dort steht zum Beispiel, wie die Hausverwaltung geregelt ist. Ungünstig ist es natürlich dennoch, wenn man die Vermietung dann auch noch über den gleichen Anbieter macht.

Es ist einfach wichtig, zu wissen, worauf man sich einlässt. Vieles lässt sich nicht ändern in diesen Konstellationen oder nur schwierig. Aber man weiß das dann wenigsten und kann auch Abschätzen, welche Kosten noch entstehen können.

Hat sich durch das Verbraucherbaurecht etwas zugunsten der Bauherren verbessert?

Ich kann das in meiner Praxis nicht beobachten. Es hapert hier einfach an der konkreten Umsetzung. Nach wie vor diktieren Bauträger ihre Bedingungen. Bauherren sind hier einfach in einer schwierigen Situation.

Aber der Markt hat sich gedreht: Während rund um Corona Bauinteressenten oder Wohnungserwerber froh waren, überhaupt ein Baugrundstück oder eine Immobilie zu finden, hat sich das Bewusstsein mit den steigenden Preisen nun geändert. Als Bauherr ist man nicht mehr einfach nur Bittsteller, sondern eben ein selbstbewusster Bauherr, der seine Möglichkeiten nutzt. Entsprechend beraten wir beim Bauherrenschutzbund wieder mehr im vorvertraglichen Bereich.

Meine Erfahrung ist dennoch: Eine Beratung wird gescheut, selbst wenn Bauherren wissen, dass es diese Möglichkeit gibt…

Ja, das ist auch meine Erfahrung. Mit KI trauen sich Bauherren zum Beispiel zu, bestimmte Abnahmen und Bauaufträge zu erteilen. Das kann aber zu Fehlern führen: Man muss schon sehr genau wissen, wie man die KI fragt, damit dabei auch wirklich passende Ergebnisse herauskommen. Die Augen vor Ort und die Erfahrung des Bauherrenberaters kann die KI aber niemals ersetzen. Auch die Kommunikation vor Ort kann die KI nicht übernehmen.

Zu den Vertragsbedingungen: Wie üblich ist hier zum Beispiel, auf die VOB/B zu verweisen?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten, denn die Vertragswerke sind sehr unterschiedlich. Was für mich in Erfurt üblich ist, ist in Nordrhein-Westfalen schon wieder anders. Höchstens bei den Fertigteilhäusern, bei den deutschlandweit agierenden Unternehmen, sind die Vertragsbedingungen relativ einheitlich. Für Erfurt kann ich sagen, dass die VOB/B kaum eine Rolle in der Vertragsgestaltung spielt.

Eine Rechtsberatung darf lediglich ein Anwalt übernehmen, meine Beratungsleistungen beziehen sich auf das bauliche. Auf Nachfrage zur Vertragsprüfung verweise ich an Fachanwälte. Denn hier liegt die Tücke im Detail. Und ich kann da auch nur dringend raten, den Vertrag vor der Unterschrift überprüfen zu lassen. Dabei ist Anwalt nicht gleich Anwalt, die Betonung liegt hierbei auf Fachanwalt. Vielleicht lässt sich mit dem erworbenen Ergebnis nachverhandeln, wobei es auch hier immer darum geht, ein Gleichgewicht zwischen den Interessen des Verbrauchers und des Bauträgers zu finden.

Ein Hausbau ist ein Abenteuer. Ein Abenteuer, was natürlich gelingen kann und soll. Und deshalb sollte man auch genau wissen, worauf man sich da einlässt.