Der Mittelstand und seine Digitalisierung: Das wird auch in Studien untersucht. Und da kommt die Immobilienbranche nicht sonderlich gut weg. Beim Digitalisierungsindex 2020 der Deutschen Telekom erzielt die Branche 52 Punkte, der Durchschnitt aller Branchen liegt bei 54 Punkten. Demnach sei bei 44 Prozent der Unternehmen aus dem Grundstücks- und Wohnungswesen die Transformationen inzwischen fester Bestandteil der Geschäftsstrategie, immerhin eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr, wo das nur bei 24 Prozent der Firmen der Fall war.
Auf die einzelnen Segmente unterteilt, ist die Transformation besonders stark im Bereich IT- und Informationssicherheit und Datenschutz fortgeschritten (66 Punkte), deutlich schwächer hingegen in Bezug auf die Beziehung zu Kunden (48 Punkte), auf die Produktivität im Unternehmen (47 Punkte) oder gar bei der Entwicklung digitaler Angebote und Geschäftsmodelle (46 Punkte).
Megatrends der Digitalisierung
„Tatsächlich hat sich in den letzten Jahren einiges getan im Bereich der Digitalisierung“, sagt so zum Beispiel Viktor Weber, Berater und Gründer des Future Real Estate Institute in München, gegenüber markt intern. „Definitiv spricht jeder darüber, nachdem auch die großen Verbände das Thema aufgreifen.“ Aber er sagt auch: „Das technische Verständnis für die verschiedenen Technologien ist weiterhin unterentwickelt.“
Dabei gibt es mehrere Megatrends, die allesamt ein gewisses technisches Verständnis voraussetzen:
- Big Data: Schon die InWIS-Studie zeichnete 2016 einige Trends auf, die auch für die Immobilienbranche relevant werden. Ganz klar dabei: Die Bedeutung von Daten auch für die Etablierung neuer Geschäftsmodelle ist zentral. Stichwort Big Data: Es liegt ein Reiz darin, Daten aus dem eigenen Unternehmen mit anderen Daten zu verknüpfen und sie auszuwerten, etwa zu den Bedürfnissen der eigenen Mieter. Die Anwendungsmöglichkeiten sind hier vielfältig. So können zum Beispiel bereits im Bauprozess Daten erhoben werden, die später für den Betrieb oder die Verwaltung weiter genutzt werden – Building Information Modeling (BIM) nennt sich das. Aber auch die generelle Auswertung von Kundendaten – etwa für eine energetische Verbrauchs- und Bedarfsplanung – gehören dazu.
- Intelligente Gebäude: Über eine zunehmende Vernetzung im Gebäude selbst und den Einbau von Sensoren lassen sich Prozesse automatisieren. „Intelligente Sensoren ermöglichen eine Ressourcen schonende Gebäudesteuerung, etwa eine Lichtanpassung entsprechend der Kundenbedürfnisse oder eine intelligente Belüftung“, beschreibt Michael Müller, Leiter Immobilien Deutschland bei Deloitte, gegenüber markt intern. Und ergänzt insbesondere für den Büromarkt: „Auch digitale Raumbuchungssysteme werden heute häufig realisiert.“ Verena Rock,Verena Rock, Leiterin des Studiengangs Digitales Immobilienmanagement und Professorin für Immobilieninvestment und -portfoliomanagement an der Fakultät Wirtschaft und Recht der Technischen Hochschule Aschaffenburg, beobachtet hier: „Die Sensoren werden zunehmend kostengünstiger, einfacher implementierbar und deshalb auch zum Nachrüsten attraktiv.“ Sprich: Sensoren werden einfach aufgeklebt und mit einem WLAN-Router, wie ihn viele aus ihrem Haushalt kennen, ausgelesen; auf aufwändige Stemm- und Verlegearbeiten kann verzichtet werden.
- Robotik: Müller findet auch den Bereich der Robotik sehr spannend. So wären Serviceroboter für die Gebäudereinigung oder für die Überwachung von Gebäuden realisierbar.
- Virtual Reality: Schon heute sind animierte Rundgänge durch Immobilien möglich, immer mehr Makler bieten das in ihren Inseraten an. Denkbar ist hier eine weitere digitale Aufrüstung etwa durch VR-Brillen.
- Blockchain: Auch die sogenannte Tokenisierung von Informationen und Prozessen durch die sogenannte Blockhain wird immer wieder als Beispiel für digitale Innovation genannt.
Schon eine gute Datenstruktur ist ein Problem
Jenseits dieser anspruchsvolleren Ideen, mangelt es bei vielen Unternehmen aber noch am Grundsätzlichen, beobachtet Viktor Weber. „Es wäre für viele Unternehmen schon ein großer Schritt, wenn sie Transaktionen und das Portefoliomanagement nicht mehr über eine Excel-Tabelle abbilden“, so der Experte: „Hier muss man ansetzen. Vorher macht auch die Arbeit mit Daten im Unternehmen keinen Sinn.“
Und auch dieser erste Schritt ist schon sehr anspruchsvoll: Dazu müssen Daten erfasst und vereinheitlicht werden. Wenn beispielsweise Daten nicht die gleiche Basis haben, können sie nur schwer miteinander verglichen werden – hier sind zum Teil anspruchsvolle Umrechnungen oder Schnittstellen notwendig. „Mit der Blockchain würde man hier über das Ziel weit hinausschießen“, so Weber. Denn es scheitere schon an gut strukturierten Datenbanken oder eine Verschlüsselungsphilosophie der Daten, oft gar an einer vernünftigen Absicherung gegen Datenverlust.
Diese Behäbigkeit ist natürlich ein Problem: Innovative Ansätze werden nicht gut aufgenommen. So gibt es in Deutschland nach unterschiedlichen Schätzungen zwar 280 bis 560 sogenannte PropTech-Unternehmen. Das sind Start-Ups, die oft ohne originäre inhaltliche Verankerungen in die Immobilienbranche Anwendungen anbieten, in denen sich beispielsweise Prozesse automatisieren lassen. Sie gehen hier mal disruptiv – also die Alteingesessenen herausfordernd – mal integrativ – also mit Bedarf an Anknüpfung an die Branche – vor.
Aber die sind alles andere als zufrieden mit der Etablierung ihrer Ideen in der Branche: Das ist das Ergebnis von Studien über PropTechs in Deutschland, die von der TH Aschaffenburg, blackprint partners und brickalize durchgeführt wurden. „Neben mangelnder Datenverfügbarkeit bemängeln PropTechs auch Entscheidungsstrukturen und mangelnde Risikobereitschaft bei ihren Kundinnen und Kunden“, fasst so Verena Rock zusammen.
Prinzipiell starten Start-Ups mit viel Enthusiasmus in ihr Business, versprechen schnellen technologischen Fortschritt – und erhoffen sich natürlich einen erfolgreichen Markteintritt mit einem zumindest perspektivisch erfolgreichem Geschäftsmodell.
In der Studie wird so von einem Durchschnittsalter von 4 Jahren ausgegangen und nach Reifegraden unterschieden: von einem frühen Anfangsstadium, über ein Wachstumsstadion bis hin zum „Conquerer“ (dt. Eroberer), der nun voll auf die Ausweitung seines Umsatzes und Wirkungsgrades setzt.
Aber immer noch gilt auch: „Viele Lösungen sind auch einfach recht erklärungsbedürftig und für Immobilienexpertinnen und -experten nicht auf Anhieb verständlich“, so Expertin Rock. „Das Problem ist auch, dass viele bisher nur Insellösungen anbieten, also nicht komplette Wertschöpfungsketten abbilden.“
Praxisbeispiel: Immobilieninvestitionen
Wie neue Techniken ins Unternehmen integriert werden könnten, kann beispielhaft am Markt für Investoren beobachtet werden: Hier gibt es viele PropTechs, die ein Management der Investitionen, aber auch der Immobilien selbst ermöglichen. Ein geradezu unübersichtlicher Angebotsmarkt. „Als Investor muss man ein Chancen-Risiko-Profil einer Investition abschätzen“, sagt so Michael Müller, von Deloitte. „Auch die Digitalisierung kostet Geld. Und es muss geschaut werden, ob sich das lohnt, also zum Beispiel dadurch höhere Mieten erzielt werden können.“ Das ist immer noch ein Konflikt, denn digitale Investitionen rentieren sich häufig nicht umgehend.
Fakt sei aber, so Müller, dass einerseits der Blick auf den technischen Zustand einer Immobilie immer wichtiger werde. Anderseits spiele hier aber auch die Schnittstelle zwischen Technik und Dienstleistern eine immer größere große Rolle. Wenn beispielsweise ein Sensor einen Fehler in einem Bauteil meldet, muss ein Handwerker irgendwie davon erfahren. Hier kommen zum Beispiel PropTechs ins Spiel oder es muss eine solche Schnittstelle selbst programmiert oder angepasst werden.
Oder: „Schnittstelle zwischen der Technik und den Dienstleistern, wie etwa Handwerkern, sind Property Manager“, sagt Müller. „Auch die haben sich digitalisiert.“ Sprich: Outsourcing sei hier eine gute Idee, so Müller, „denn das digitale Wissen komplett im eigenen, kleinen Unternehmen vorzuhalten, ist sehr aufwändig und teuer.“
Aufsetzen einer Digitalisierungsstrategie
Bevor es überhaupt soweit ist, muss sich das Unternehmen aber Gedanken machen, wohin die Reise generell gehen soll. Und darf dabei auch nicht bei den reinen Überlegungen verharren. „Zwar haben viele Immobilienunternehmen agile Methoden eingesetzt“, beobachtet Rock. „Aber die konkrete Umsetzung von Digitalisierung in der Praxis funktioniert noch nicht immer.“
Unter agilen Methoden versteht man dabei Tools, die Kreativität und Innovation befördern sollen. Dazu gehört zum Beispiel Design Thinking. Gerne werden hier nette Workshops gebucht, sogenannte Sprints durchgeführt, in denen in einem bestimmten, festgelegten Zeitraum – zum Beispiel eine Woche – „verrückte“ Ideen entwickelt werden. Aber die Implementierung dieser Ideen in die tagtägliche Arbeit scheitert.
Viele Aspekte spielen hier eine Rolle. Die vielleicht wichtigsten sind eher weiche Faktoren, die zum Beispiel durch die Firmenkultur beeinflusst werden. Verena Rock vertritt zum Beispiel die Auffassung, dass Digitalisierung nicht einfach vom Management beschlossen werden könne, „sondern es müssen auch die Anwenderinnen und Anwender einbezogen werden, damit die Lösungen am Ende durchdacht sind“.
Sprich: Sowohl Mitarbeiter als auch die Kunden – zum Beispiel die Mieter – sollen in einen solchen Prozess von Anfang an mit eingebunden werden. Eine Kernforderung eigentlich aller agiler Methoden, die aber in der Realität allzu häufig missachtet wird und in der Tendenz auch einen neuen Führungsstil erfordert, der weniger hierarchisch gedacht ist.
Gleichzeitig muss aber die Führungsetage auch inspirieren und bei der Digitalisierung vorbildhaft mitziehen: „Wenn der Chef sich weiterhin seine E-Mails ausdrucken lässt, ist es unmöglich, im Unternehmen wirklich digital zu arbeiten“, beschriebt Viktor Weber ein Beispiel aus der Praxis.
Generell hält er das Potenzial einer Digitalisierung nicht nur für das Geschäftsmodell für hoch. Auch die analoge Beratungsqualität zum Beispiel von Maklern könne gesteigert werden, wenn der etwa gleich Daten rund um das Grundstück sammelt und auswertet. „Man sollte auf digitale Lösungen setzen, um einfach ein besseres Kunden- und Arbeitserlebnis zu bieten“, sagt Weber.
Er schlägt einen strukturierten Innovationsprozess vor, bei dem im ersten Schritt die Mitarbeiter über Workshops und Beteiligungsangebote transparent eingebunden werden. Grund: „Wenn dann eine Wissensbasis vorhanden ist, kann auch auf Augenhöhe miteinander innoviert werden.“ Zusätzlich und parallel sollten die eigenen Datenbeständen gesammelt und vereinheitlicht werden, die IT-Infrastruktur daran angepasst werden.
Nächster Schritt: „Man sollte anschließend Ideen sammeln, sondieren, weiterentwickeln und unbürokratisch am Markt testen.“ Sprich. Es wird nicht in jahrelanger Arbeit ein Tool entwickelt, was niemanden (mehr) braucht, sondern relativ schnell ein Prototyp entwickelt, der mit realen Kunden getestet wird. „Das ist eine gute Möglichkeit, um als Unternehmen digitaler und innovativer zu werden“, so Weber.
Er beschreibt auch einen Praxisfall, bei dem das gehörig schiefgelaufen ist: Da hat ein Unternehmen einen sechsstelligen Betrag in eine App investiert, die im Anschluss niemand genutzt hätte. Das habe man bereits von Anfang an sehen können. Das Problem hierbei: Das Kundenbedürfnis wurde gar nicht erst abgefragt. „Man muss sich überlegen, wer will das nutzen und dann schnell einen Prototypen entwickeln, der dann verbessert wird“, schlägt Weber vor.
Kleine Helfer im Web – aber mit Datenschutzfragen
Beim Beispiel war Zauderlichkeit und ein zu langer Prozess ein Problem. Aber auch umgekehrt kann die Digitalisierung schiefgehen: Unternehmen, die ein digitales Tool nach dem nächsten ins Unternehmen werfen, ohne, dass darüber nachgedacht wird, „wie sie die Zusammenarbeit effektiver gestalten“, so Weber. „Sie erzeugen einfach nur mehr Arbeit. Dann sind sie eine zusätzliche Belastung.“
Es gibt so zahlreiche kleinere und größere Tools, die in der Webcommunity etwa zur Aufgabenplanung, für Videokonferenzen oder zur Chatkommunikation verwendet werden. Es gibt spezielle Projektmanagementsystem, Dokumentenverwaltungen oder Abrechnungssystem. Heutzutage sind die besonders innovativen Programme meist in der sogenannten Cloud verfügbar. Sprich: Man besorgt sich einen Zugang, bezahlt – meistens – eine monatliche Abogebühr und kann die Services weltweit über einen einfachen Internetbrowser abrufen und nutzen. Solche Tools sind zum Beispiel Trello, Slack, Confluence oder Zoom. Ein Ziel dieser Tools ist es, Kommunikation effizienter zu gestalten, also beispielsweise E-Mail-Absprachen oder persönliche Treffen zu minimieren.
Aber das kann auch gehörig schiefgehen. Ein Extrembeispiel aus der Praxis: Die Funktionsweise eines Tools zur Aufgabenplanung – beispielsweise Trello – wird mit einem umfassenden Handbuch in einem Dokumentenverwaltungssystem – beispielsweise Confluence – erklärt. Damit sind dann Mitarbeiter schnell überfordert. „Auch beim Einsatz solcher Tools ist es sehr wichtig, das Feedback der Mitarbeiter und Kunden einzuholen“, rät Weber. „Es muss auch gestattet sein, dass dann nicht alles gleich perfekt läuft, sondern das selbst ohne Risiko ausprobiert werden kann.“
Ohnehin haben diese oft amerikanischen Webhelfer ein Problem: Die Server dazu stehen in den USA und somit gestaltet sich der Datenschutz „schwierig“, wie auch Viktor Weber beschreibt. Damit entziehen sie sich nämlich den strengen Vorschriften der Datenschutzgrundverordnung (DSGV0) – und das wird für deutsche Unternehmen zum Problem, denn sie müssen dennoch sicherstellen, dass diese eingehalten werden, bei Androhung hoher Strafen.
Im Prinzip fallen damit viele der derzeit oft genutzten Programme als Anwendung weg. Ein eleganter Weg: Ähnliche Programme selbst auf dem Server installieren. Aber es gibt zwar zu fast allem auch solche sogenannte Open-Source-Alternativen, also Programme, deren Quellcode offen ist. „Dazu muss aber auch digitales Wissen im Unternehmen vorhanden sein“, so Weber.
Problem: Die passenden Mitarbeiter finden
Und somit wird dieses digitale Wissen immer mehr und deutlicher zum Nadelöhr im Unternehmen. Denn ohne technisch-analytisches Wissen im Unternehmen werde die Digitalisierung nicht funktionieren, sind verschiedene Experten überzeugt. „Man kann sich das technische Wissen durch externe Berater und Dienstleister temporär einkaufen“, so Experte Viktor Weber. „Ich würde aber immer dazu raten, Wissen im eigenen Haus aufzubauen.“
Auf der Suche nach passenden Personal – etwa Data Scientists oder technischen Entwicklern -, tritt die Immobilienbranche aber in Konkurrenz zu zahlreichen Unternehmen, bei denen Google, Facebook, Amazon oder Apple nur die bekanntesten sind. Der Kampf um Fachkräfte ist gerade in diesem Bereich unübersehbar.
Verena Rock von der TH Aschaffenburg, die seit Kurzem einen Bachelorstudiengang „Digitales Immobilienmanagement“ anbietet, ist aber überzeugt, dass auch die Immobilienbranche für solche digitale Expertinnen und Experten interessant ist, „denn es handelt sich bei der Immobilie um ein interessantes Produkt, einem noch analogen Untersuchungsobjekt, welches auch nicht einfach skalierbar ist“, so Rock: „Dazu muss viel Hirnschmalz investiert werden.“
Der intellektuelle Anreiz ist also da. Auch die in der Immobilienbranche schon historisch sehr interdisziplinären Teams sind ein Bonus. Kommen dann noch weitere Extras hinzu, wie etwa eine innovationsoffene Atmosphäre, flache Hierarchien und ein gutes IT-Management, dann hat die Immobilienbranche gute Karten.
Corona-Pandemie befördert auch Digitalisierung in der Immobilienbranche
So bleibt der Blick auf die Digitalisierung in der Immobilienbranche insgesamt durchwachsen. Zumindest: „Dank Corona wird der Mehrwert der Digitalisierung immer stärker wahrgenommen“, beobachtet Verena Rock von der Technischen Hochschule Aschaffenburg. „Unternehmen sehen immer mehr, dass sie damit schneller und kostengünstiger werden können, sich einen Wettbewerbsvorteil sichern.“
Und auch so gibt es Druck: Nachhaltigkeit wird immer mehr zum Thema und zum Beispiel sind schon heute Immobilienfondsmanager über die Offenlegungsverordnung (SFDR) dazu verpflichtet, auch über solche Aspekte zu berichten – Stichwort Environment, Social & Governance: Das E steht hier für Environmental, also ökologische Nachhaltigkeit. „Und Nachhaltigkeit in Immobilien ist ohne Messbarkeit ökologisch relevanter Gebäudedaten mittels Sensorik und intelligenter Systeme nicht mehr denkbar“, so Rock. „Das sorgt auch für mehr Druck in Richtung Digitalisierung.“
Als Trend ist die Digitalisierung definitiv nicht mehr aufzuhalten. Aber es ist auch klar: Die Potenziale sind in der Immobilienbranche bisher auch nicht annähernd ausgeschöpft. „Immobilien produzieren viele Daten, die bislang weitgehend ungenützt geblieben sind“, beschriebt so Müller von Deloitte. „Auf diesen unglaublich großen Datenmengen lassen sich neue Geschäftsmodelle aufsetzen. Das verändert die Branche.“
Literatur:
https://www.inwis.de/fileadmin/user_upload/team/PDFs/InWIS_Studie_Digitalisierung_in_der_Immobilienwirtschaft_Chancen_und_Risiken.pdf inWIS-Studie: Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft – Chancen und Risiken
https://www.digitalisierungsindex.de/wp-content/uploads/2017/12/Digitalisierung-Studie-Immobilien-web.pdf – Digitalisierungsindex Mittelstand – Der digitale Status Quo der Immobilienbranche
https://www.iiwm.de/wp-content/uploads/2020/10/PropTech-Germany-2020-Studie.pdf sowie https://www.iiwm.de/wp-content/uploads/2021/03/PropTech-Germany-2021-Studie-1.pdf PropTech- Germany 2020 und 2021-Studie: Mit unterschiedlichen Methodiken wird hier die PropTech-Branche in Deutschland untersucht.
https://dejure.org/gesetze/DSGVO: Sie Datenschutzgrundverordnung zum Nachlesen im Web.
Interessante Digitalisierungswebsites
https://proptech.de/proptech-map-maerz-2021-1-jahr-pandemie/: Die Website zählt derzeit 477 Proptechs in der DACH-Region – und bietet eine sehr interessante Überblickskarte an. In jedem Fall ist sie ein guter Einstieg in Inspirationen rund um digitale Geschäftsmodelle und Tools.
https://edge.tech/developments/edge-amsterdam-west: Ein beispielhaftes Modellprojekt für ein Gebäude der Zukunft ist „The Edge“ in Amsterdam. Es gilt als besonders nachhaltig.
https://smart-city-berlin.de: In der sogenannten Smart City sollen modellhaft Menschen ökologischer, nachhaltiger und demokratischer zusammenleben; die Konzepte legen einen starken Schwerpunkt auf die Digitalisierung, aber auch auf die Hoheit der Bürger über ihre Daten.
https://realestate.union-investment.com/proptech-innovation: Ein Wettbewerb kürt jedes Jahr die besten PropTech-Ideen in fünf unterschiedlichen Kategorien.
Interessante PropTech-Ideen
www.apaelo.com/de/ – Die Plattform möchte in der Cloud alle Arten von Übernachtungskonzepten realisierbar machen
https://inolares.de/de/room-panel/ Das Unternehmen bietet unter anderem ein mehrsprachiges Display, mit dem Hotelgäste einfach verschiedene Raumfunktionen steuern können.
www.askporter.com – Mit künstlicher Intelligenz bietet dieses Unternehmen eine Art digitalen Butler für die Immobilienbranche an.
www.Tower360.co/de/ – die Plattform möchte das Asset- und Property Manager digitalisieren und vereinfachen.
Open-Source-Alternativen zu Webhelfern
Alle Programme lassen sich auf dem eigenen Server installieren.
https://bigbluebutton.org: BigBlueButton ist eine mögliche Alternative zu Videokonferenzangeboten wie Zoom, Skype oder anderen
https://mattermost.com: Mattermost ist eine Alternative zum Kollaborationstool Slack.
https://tiddlywiki.com: TiddlyWiki ist eine von vielen möglichen Alternativen zu Confluence.
https://kanboard.org: KanBoard kann eine Alternative zu Projektmanagementtools wie Trello sein. Leistungsstärker, aber auch deutlich komplexer in der Installation ist https://www.taiga.io/onpremise.
Für immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2021 erschienen.