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Podcast: Einsatz des High-low-Grids (de)

Episode 4 // Das High-Low-Grid wird zum Einsortieren und Einordnen eingesetzt. Im Audiolexikon von „Designed Innovation“ wird es erklärt. Der Beitrag Podcast: Einsatz des High-low-Grids (de) erschien zuerst auf Stroisch Designed Innovation. Hier weiterlesen und anhören: Podcast: Einsatz des High-low-Grids (de)

Episode 4 // Das High-Low-Grid wird zum Einsortieren und Einordnen eingesetzt. Im Audiolexikon von „Designed Innovation“ wird es erklärt.
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Podcast: Einsatz des High-low-Grids (de)

Ein Artikel über PR in der Immobilienbranche.
Ein Artikel über PR in der Immobilienbranche. - Foto: Michael Nivelet - stock.adobe.com

PR und Vermarktung in der Immobilienbranche

Präsenz zeigen – das ist auch für viele Berufe im Immobilienbereich immens wichtig. Die Wege zum Ziel sind vielfältig. Und nicht immer ist alles für alle sinnvoll. Eine gute Auswahl der passenden Methoden ist wichtig, wenn es um PR und Vermarktung geht.

Wer an die Vermarktung von Immobilien denkt, denkt zunächst an die großen Inseratportale. Nach einer Umfrage im Auftrag von Statista nutzten so 76 Prozent der Befragten Immowelt/Immonet und 74,3 Prozent ImmoScout24. Drittplatzierter ist mit 69,2 Prozent ist ivd24immobilien.de. Weit abgeschlagen an vierter Stelle rangieren so mit 25,4 Prozent Ebay-Kleinanzeigen.

Und logischerweise bedeutet ja auch die Nutzung dieser Portale nicht zwangsläufig, dass eine Vermarktung Erfolg hat. Um sich von der Masse an Angeboten und Anbietern abzuheben, macht es so für viele – nicht nur für Immobilienverwalter, Makler und Vermieter – Sinn, sich Gedanken um eine bessere Präsenz zu machen, offline und online.

So haben zwar Online-Inserate traditionell einen großen Stellenwert, vor allem auch bei Maklern. Der Marktmonitor Immobilien 2014 sieht sie mit 65 Prozent an der Spitze der Marketingplanungen. Aber es folgen Verkaufsschilder am Objekt (58 Prozent), Empfehlungsmarketing (53 Prozent), Printanzeigen (38 Prozent) und Social-Media-Aktivitäten (32 Prozent). Auch Mailings (27 Prozent) und klassische Pressearbeit (24 Prozent) spielen eine bedeutende Rolle.

Der Wettbewerb ist groß

Es ist immer eine Frage des Blickwinkels: Häuser in bestimmten Lagen finden derzeit zwar einen großen Absatz. Aber die Kehrseite: „Der Wohnimmobilienmarkt hat momentan oft ein Knappheitsproblem“, beschreibt Stephan Kippes, Professor für Immobilienmarketing und Maklerwesen an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen. „Es ist zum Beispiel für Investoren schwierig, geeignete Objekte zu finden.“ Auch Makler tun sich schwer damit, überhaupt Objekte für ihr Angebot zu finden.

Zumal eine gute Nachfrage im Wohnimmobiliensektor noch lange nicht bedeutet, dass es auch in anderen Bereichen gut läuft. „So finden sich selbst in Toplagen nur sehr schwierig Mieter für Einzelhandelsflächen, noch schwieriger wird es in Nebenkernlagen“, beschreibt Kippes – und er rechnet noch mit einer Verschärfung, wenn die Corona-Pandemie irgendwann abgeklungen ist.

Da ist es gut, wenn man nicht nur abwartet, sondern mit der Vermarktung etwa im Web aktiv wird. „Es ist besser, heute zu starten als in einem Jahr“, rät Immobilienunternehmer und Immo-Coach Thomas Knedel. „Es muss nicht perfekt sein, zumal am Anfang ohnehin noch nicht so viele Menschen die Website oder den Social-Media-Post wahrnehmen.“

Fokussierung auf eine Kernzielgruppe

Ein wichtiger Tipp fürs Marketing ist dabei, sich auf seine Stärken zu besinnen, den sogenannten Alleinstellungsmerkmalen. Und diese können ganz unterschiedlich aussehen, etwa, durch den Fokus auf ein Nischensegment oder eine kleine Region. „In Anbetracht des großen Wettbewerbs empfehle ich im Marketing das Farming, also zum Beispiel die Spezialisierung auf eine ganz bestimmte Zielgruppe oder eine Region“, rät Experte Kippes. „Das Ziel kann es zum Beispiel sein, in einem bestimmten Stadtteil der Champion unter den Maklern zu sein. Es macht für kleine Makler keinen Sinn, dies für die gesamte Großstadt zu versuchen.“ Schon, wer als „Makler in Köln“ wahrgenommen werden möchte, muss einen riesigen Aufwand betreiben, so groß ist die Konkurrenz in der Domstadt. Besser sieht es da bei „Makler in Köln-Deutz“ aus. Eine Kernkompetenz ist so möglicherweise die Fokussierung auf einen Stadtteil. Das gilt für Investoren, Verwalter, Vermieter und Sachverständige ebenso.

Und konsequent weitergedacht, funktioniert dieses Farming auch offline sehr gut: Denn wer kann schon als Makler in der kompletten Stadt von Haus zu Haus gehen und für sich werben? Für ein Viertel in Köln-Deutz klappt das schon eher. Kippes rät: „Wenn man sowieso schon ein Objekt dort vermarktet, bietet es sich an, bei den Nachbarn Visitenkarten abzugeben.“ Vielleicht kombiniert mit dem Hinweis, dass bald eine Immobilie aus der Nachbarschaft auf dem Markt kommt.

„Die Nachbarn sind hier sicherlich neugierig“, spricht Kippes aus Erfahrung. „Entscheidend ist, dass hier nicht versucht wird, platt ein Maklerleistung zu verkaufen.“ Das Farming dient als gute Strategie natürlich auch online, wenn zum Beispiel durch Suchmaschinenoptimierung versucht wird, in einen Stadtteil oder womöglich auch nur für eine Straße dort ganz oben in den Suchergebnissen zu landen.

Immo-Coach und -Unternehmer Knedel nennt dazu ein Beispiel: Für eine 4-Zimmer-Wohnung am Rande der Stadt könnte eine Familie eine gute Zielgruppe sein. Vielleicht sucht die gerade nach Babysachen. Sprich: Ein Plakat im örtlichen Baby-Shop könnte die Zielgruppe sehr wirksam ansprechen. „Mit den Maßnahmen versucht man die Zielgruppe mit Themen zu erreichen, um die sie sich gerade kümmern“, so Knedel.

Webpräsenz aufbauen

Ein Herzstück jeder Vermarktungsstrategie kann – muss aber nicht – eine gute Webpräsenz sein. „Inhalte sind immer gut, aber auch ein langer Weg“, beschreibt so Experte Kippes. „Wer zum Beispiel einen guten Blog aufbaut, kann nicht sofort erwarten, dass dies auf den Geschäftserfolg einzahlt.“ Alles braucht seine Zeit.

Zum einen ist Kontinuität gefragt. Es sollten also regelmäßig neue Inhalte veröffentlicht werden. Nichts ist schlimmer für Kunden – und somit auch für die Suchmaschinen – als Informationen, die veraltet sind, oder „aktuelle“ Blog-Artikel, die schon zwei Jahre alt sind. Dabei liegen die Themen auf der Straße: Einerseits sind es aktuelle Trends, andererseits aber auch ganz einfach die eigenen Weiterbildungen und Fähigkeiten, die Spezialisierung, Testimonials von Kunden, Inhalte über eigene Events und Events, an denen teilgenommen wurde. Auch Informationen über die Historie und das eigene Team interessieren Kunden.

Zum anderen wird die Website nicht von alleine bekannt. Sie muss selbst erst vermarktet werden. Ein Weg dazu können Social-Media-Aktivitäten sein.

Social Media nutzen

Der Marktmonitor Immobilien 2014 im Auftrag von Immowelt zeigt, dass soziale Netzwerke in der Immobilienbranche noch nicht durchgängig genutzt werden: Nur 39 Prozent der befragten Makler nutzen dafür mindestens einen Kanal, lediglich 14 Prozent planen einen Einstieg. Auffällig dabei: In Kleinstädten und Städten spielen die sozialen Medien eine deutlich stärkere Rolle als in ländlichen Gemeinden. Ein Schwerpunkt lag auf Facebook und Xing. Auch Google+ war beliebt. Twitter spielte kaum eine Rolle, Pinterest und LinkedIn waren nahezu irrelevant. Allerdings lassen sich diese Aussagen kaum auf 2021 übertragen, denn zum Beispiel existiert das Netzwerk Google+ mittlerweile nicht mehr und stattdessen sind andere Angebote – wie TikTok, Instagram oder auch LinkedIn – auf dem Vormarsch. Aber eine Erkenntnis bleibt: Soziale Medien bieten noch sehr viel Potenzial für die Branche.

Und das lohnt sich auch vielen Ebenen. „Ich mag den entspannten Umgang über die sozialen Medien wie etwa Instagram oder Facebook“, beschreibt Immo-Coach Thomas Knedel zum Beispiel die Art der Kommunikation mit seinen Kunden. Er passt seine Ansprache dort einerseits an das Medium an, andererseits auch an die Zielgruppe. Mieter für seine Immobilien versucht er, durch Geschichten und Emotionales zu binden. Mit Maklern, mit denen er auch viel zusammenarbeitet, pflegt er einen sehr rationalen Umgang, so Knedel, mit der Message Zuverlässigkeit und finanzielle Solidität. Und er betreibt dafür Aufwand. So schätzt er, dass er 30 Prozent seiner Beiträge ausschließlich für eine der Social-Media-Plattformen erstellt. In 70 Prozent verwendet er sie angepasst auf mehreren Portalen.

In jedem Fall ist bei Facebook & Co ein gewisses persönliches Engagement erforderlich. Es geht hier um den persönlichen Wohlfühl-Charakter ebenso, wie um das Reputationsmanagement jenseits von Link-Spam auf die eigene Website. Wer eine Plattform nur bespielt, weil er muss, wird hier nicht authentisch auftreten. Und es gibt einfach Plattformen, die einem mehr liegen als andere.

Wer die Social-Media-Kanäle einfach nur als verlängerten Arm der eigenen Website versteht, nutzt nicht die Potenziale. Unter anderem ergeben die sich auch durch einen sehr aktiven Umgang mit anderen Social-Media-Nutzern – das müssen nicht unbedingt die sogenannten Influencer sein, sondern einfach nur die richtigen Akteure in der eigenen Nische. Auch alles das kann sehr aufwändig sein.

„Dann machen wir halt auch ein bisschen Facebook!“ Mit einer solchen Einstellung lohnt es sich nicht, überhaupt zu beginnen. „Es bringt nichts, jeden Kanal zu bespielen, sondern es sollten ausgewählte Kanäle kontinuierlich bedient werden“, rät so auch Vermarktungsexperte Stephan Kippes. „Kein Kanal darf dabei drittklassig oder gar peinlich bespielt werden, dann ist es besser einen Kanal weniger zu nutzen.“

Es spricht aber nichts gegen ein Experiment mit unterschiedlichen Inhalten und auch Plattformen. Denn der Markt ist beständig in Bewegung, Gewissheiten gibt es nur wenige.

Erfolgsmessung im Web

Am Ende zählt aber natürlich auch bei allen Webaktivitäten das Geschäft. Der Digitalexperte Avinash Kaushik hat diese simple These schon vor Jahren in Bezug auf die Erfolgsmessung im Web analysiert. Und zwei seiner Kernvorschläge machen die wissende Analyse einfacher: Er plädiert zum einen für eine verhaltens- und outputorientierte Analyse verschiedener Zahlen – und zum Experiment: Gewissheiten gibt es nämlich nicht von Anfang an.

Ganz praktisch empfiehlt er zum anderen die sogenannte Segmentierung von Kennzahlen: Es macht so zum Beispiel keinen Sinn, pauschal die Zugriffe auf eine Website oder einen Social-Media-Account von Monat zu Monat zu vergleichen, also beispielsweise 100.000 Zugriffe im Juni mit 110.000 Zugriffe im Monat. Denn diese Steigerung sagt rein gar nichts darüber aus, ob ein gewünschtes Ziel erreicht werden kann.

Beispiel: Ein Immobilieninvestor nimmt an – und im Idealfall hat er das auch recherchiert und analysiert -, dass seine Hauptmieterzielgruppe junge Familien im rechtsrheinischen Köln sind. Dann ist es für ihn interessant, zu sehen, ob er diese Zielgruppe mit verschiedenen Maßnahmen besser erreicht. Sein Fokus liegt dabei auf Facebook. Er segmentiert also die Zugriffe zum Beispiel danach, ob sie aus dem rechtsrheinischen Köln kommen und ob sie im Alter zwischen 30 und 40 Jahren sind. Ziel sind Klicks auf seine Website; auch das ließe sich natürlich noch verfeinern.

Vielleicht hat er im Juni mit normalen Aktivitäten 1000 Zugriffe auf seine Website erreicht, davon 400 in der relevanten Zielgruppe über Facebook. Im Juli stiegen die Zahlen auf 1.500. Jetzt kann es sein, dass er im Juli auf Facebook ein süßes Katzenvideo gepostet hat, welches die meisten Zugriffe generiert hat. Aber es stellt sich dann nach der Analyse heraus, dass dieses eher ältere Menschen angesprochen hat, die nicht nach familiengerechten Wohnungen suchen. Und am Ende waren die Zugriffe hier womöglich sogar niedriger.

Sprich: Im Prinzip hat er sein Ziel verfehlt. Und jetzt wird es interessant: Woran hat es gelegen? Ist die Zielgruppe die richtige? Welche Inhalte möchte die Zielgruppe lesen? Ist Facebook überhaupt noch der richtige Kanal? Es kommen viele Fragen auf. Und sich damit zu beschäftigen ist der erste Schritt zu einem zielgerichteteren Vorgehen. Weitere Experimente können dann folgen.

Presse informieren

Und das gilt natürlich ebenso für Offline-Aktivitäten. Nur, wer ausprobiert, findet den passenden Weg, seine Zielgruppe gut zu erreichen. Ein Weg dazu ist die Pressearbeit: „Ich halte immer noch viel von klassischer Pressearbeit, vor allem fokussiert auf Fachmedien“, sagt so Kippes. Und er ist überzeugt: „Wenn die Inhalte gut sind, werden die Journalisten irgendwann auf einen zukommen.“ Sprich: Auch hier gilt es, eine gute Reputation aufzubauen, mit Spezialwissen zu glänzen. Das kann zum Beispiel ein Artikel sein, der die Marktlage in einem bestimmten Stadtteil beschreibt. Nämlich da, wo der Immobilienprofi hauptsächlich tätig ist.

„Immobilienmarktberichte halte ich für eine gute Idee, aber eben nicht für die komplette Großstadt, sondern zum Beispiel für einen Stadtteil“, ergänzt so Kippes. Der ist auch gut dazu geeignet, Inhalte miteinander zu verzahnen, also beispielsweise den Immobilienmarktbericht für Köln-Deutz auch gleich ins Schaufenster zu hängen, damit Pressearbeit zu betreiben und die Inhalte im Blog zu verwenden. Und wenn dann die Medien darüber berichten, kann damit erneut auf der Website und im Schaufenster geworben werden.

Vor allem die interessanten Inhalte sind also wichtig, um Journalisten von einer Berichterstattung überzeugen. Immobilienunternehmer Knedel nennt ein Beispiel: „In Dorsten habe ich der lokalen Presse mitgeteilt, dass in unseren Wohnungen die alten Nachtspeicher-Heizungen ausgetauscht werden. Das hat gepasst, denn im Ort wollen die Menschen erfahren, wenn etwas vorwärtsgeht.“ In diesem Fall hat er dazu die lokalen Medien abtelefoniert.

Hilfreich ist es zudem, wenn ein Presseverteiler besteht, in dem alle erdenklichen passenden Medien aufgenommen werden. Also nicht nur die Lokalzeitung, sondern auch das örtliche Wochenblatt und der Social-Media-Influencer, örtliche und Spezialblogs. Es gibt selbst für einzelne Stadtteile engagierte Websites. Die Bandbreite ist also sehr groß.

Die Kontaktaufnahme klappt dabei individuell unterschiedlich: Am besten ist es, wenn der Kontakt direkt an eine konkrete Person geht. So gibt es beispielsweise in allen größeren Städten Lokalredakteure, die sich speziell mit Wirtschaftsthemen auseinandersetzen. Es ist eine Frage der Recherche: Je mehr über die Art der Tätigkeit der Journalisten bekannt ist, desto besser lässt sich abschätzen, welche Themen zu wem passen.

Pressearbeit ist zudem längst nicht mehr nur offline möglich, sondern sehr gut auch online. Über Online-PR-Portale lassen sich zudem die Texte auch im Web streuen. Und je mehr auf die eigene Website verlinkt wird, desto besser ist das dann auch wieder für die eigene Sichtbarkeit. Auch hier gilt natürlich: Alles braucht seine Zeit, schnelle Wunder sind auch von der Pressearbeit nicht zu erwarten.

Fazit: Es gibt ein großes Repertoire an Möglichkeiten, die eigenen Leistungen zu vermarkten. Es ist am Ende immer eine Frage, wie viel Aufwand man bereit ist, zu betreiben. Es ist auf jeden Fall sinnvoll, sich zu fokussieren. Dabei sollten zwei Faktoren eine Rolle spielen: Was können Sie mit möglichst wenig Aufwand selbst gewährleisten? Und: Wovon versprechen Sie sich den größten Effekt? Aktivitäten, die hohen Aufwand bzw. hohe Kosten und wenig Effekt versprechen, sollten Sie auf Ihrer Prioritätenliste ganz weit unten ansiedeln. So kann es beispielsweise sein, dass in Ihrem Stadtteil das möglicherweise sehr aufwändige Aufsetzen einer umfangreichen Website keinen Sinn macht, sondern Sie Ihre Kunden am besten über einen Social-Media-Kanal erreichen. Dann könnten Sie sich entscheiden, nur eine schnelle, kleine Webvisitenkarte online zu stellen und investieren lieber alle Ihre Kapazitäten in diesen Social-Media-Kanal. Natürlich gibt es für alle Tätigkeiten auch spezialisierte Dienstleister: Agenturen, freie Texter, Journalisten und Grafiker. Aber es ist immer sinnvoll, klein und möglichst schnell anzufangen, um so besser abschätzen zu können, ob sich ein weiteres und teureres Engagement überhaupt lohnt.

r immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2021 erschienen.

Marketing ist auch in der Immobilienbranche wichtig - gesammelte Tipps zur Website.
Marketing ist auch in der Immobilienbranche wichtig - gesammelte Tipps zur Website. - Foto: 1xpert - stock.adobe.com

Schnell mit der Website beginnen

Checklisten rund um die Website für Immobilienprofis.

Es gibt eine alte Regel nicht nur fürs Web: Wer zu lange plant, geht nie online. Es ist zum Beispiel auch für die Suchmaschinen sinnvoll, überhaupt zu starten. Und die Website kann ja dann immer noch ausgebaut werden. So kann es schnell klappen:

  • Baukästen nutzen: Nicht nur für den Anfang reichen einfache Baukastensysteme, die zum Beispiel Internetanbieter wie 1und1, Strato, Wix, WordPress.com oder Jimdo anbieten. Damit lässt sich auch ohne viel Vorkenntnis schnell eine Webpräsenz starten.
  • Logo und nicht komplettes Design: Wer sich gleich eine komplette Website gestalten lässt, muss tief in die Tasche greifen. Aber am Anfang reicht vielleicht auch ein schönes Logo. Das gibt es für wenige hundert Euro.
  • Ziel erarbeiten: Wer ist die konkrete Zielgruppe? Und warum? Die Website spiegelt das eigene Business Modell wider. Wichtig ist dabei: Immer vom Nutzer her denken, nur das führt zum Erfolg.
  • Texte: Ohne Texte bleibt eine Website eine Visitenkarte, was auch schon ein guter Start ist und vielleicht in manchen Fällen auch schon ausreicht. Die Texterstellung ist auf jeden Fall aufwendig. Es macht dann auch Sinn, diese gleich auf die eigene Spezialisierung hin zu texten und sie so auch für die Suchmaschine zu optimieren, beispielsweise mit dem Suchbegriff „Verwalter Köln-Deutz“ oder „Makler Köln-Deutz“. In jedem Fall sollte regelmäßig aktualisiert werden.

Rechtliches rund um die Webaktivitäten

Im Web lauern rechtliche Stolperfalle. Das Problem dabei: Abmahnanwälte warten nur darauf, Ihnen diese vorzuhalten. Deshalb sollten Sie damit auch nicht fahrlässig umgehen.

  • Fremder Code: Buttons zum Teilen von Inhalten auf diversen Social-Media-Plattformen bergen ein Risiko. Auch sogenannte ReCaptcha-Buttons zum Beispiel von Google etwa zur Formularabsendung oder Newsletteranmeldung sind gefährlich, ebenso die Einbindung von Google Fonts. Immer, wenn Sie fremde Inhalte und Codes automatisiert für Ihre Website verwenden, gibt es ein rechtliches Risiko.
  • Datenschutz, Impressum, AGB etc.: Es gibt jede Menge Regelungen rund um Mindestinformationen auf Ihrer Website. Dazu gehört zum Beispiel eine Datenschutzerklärung, ein aussagekräftiges Impressum und die AGB. Um eine Website rechtssicher zu gestalten, können Sie einerseits einen Anwalt mit der Kontrolle beauftragen. Andererseits gibt es aber auch diverse kostenpflichtige Generatoren, die manchmal mit einer Art Rechtsvertretung bei Klagen kombiniert sind. Auf jeden Fall sollten Sie sich mit dem Thema beschäftigen.
  • Bild-/Textrechte: Hüten Sie sich auch unbedingt davor, die Inhalte fremder Personen einfach auf Ihre Website oder in Ihren Social-Media-Account zu kopieren. Sie könnten damit Nutzungsrechte verletzen – und das kann teuer werden. Verzichten Sie lieber auf kostenlose Fotoportale, denn hier sind die Rechte oft nicht einwandfrei geklärt. Günstige Fotos gibt es bei sogenannten Microstockagenturen, etwa bei IStock.com oder stock.adobe.com.
  • Persönlichkeitsrechte: Sofern Sie eigene Inhalte wie etwa Fotos oder Videos online stellen, klären Sie mit den darauf abgebildeten Personen, ob sie mit der Veröffentlichung einverstanden sind und lassen Sie ihnen auch die Wahl (zum Beispiel bei Mitarbeitern). Schriftlich erreichen Sie das mit sogenannten Model Releases.
  • Abnahmen: Zitieren Sie auch niemals ohne deren ausdrückliches Einverständnis andere Personen Das gilt für Zitate in Texten ebenso wie für Testimonials auf der Website. Lassen Sie sich die Zitate etwa durch eine Mail freigeben.

Literatur/Linktipps:

r immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2021 erschienen.

Die Digitalisierung bietet für die Immobilienbranche viele Chancen.
Die Digitalisierung bietet für die Immobilienbranche viele Chancen. - Foto: iStock.com/mikkelwilliam

​Digitalisierung: Chancen für Immobilienbesitzer

Die Digitalisierung in der Immobilienbranche nimmt langsam Fahrt aus, auch, wenn sie nicht an der Spitze der Entwicklung ist. Sogenannte PropTechs – Start-Ups mit einem Schwerpunkt auf Immobilien – bringen viele neue Impulse. Aber gute Digitalisierungsideen gibt es auch schon weit vor der Entwicklung neuer Apps und Geschäftsmodelle.

Der Mittelstand und seine Digitalisierung: Das wird auch in Studien untersucht. Und da kommt die Immobilienbranche nicht sonderlich gut weg. Beim Digitalisierungsindex 2020 der Deutschen Telekom erzielt die Branche 52 Punkte, der Durchschnitt aller Branchen liegt bei 54 Punkten. Demnach sei bei 44 Prozent der Unternehmen aus dem Grundstücks- und Wohnungswesen die Transformationen inzwischen fester Bestandteil der Geschäftsstrategie, immerhin eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr, wo das nur bei 24 Prozent der Firmen der Fall war.

Auf die einzelnen Segmente unterteilt, ist die Transformation besonders stark im Bereich IT- und Informationssicherheit und Datenschutz fortgeschritten (66 Punkte), deutlich schwächer hingegen in Bezug auf die Beziehung zu Kunden (48 Punkte), auf die Produktivität im Unternehmen (47 Punkte) oder gar bei der Entwicklung digitaler Angebote und Geschäftsmodelle (46 Punkte).

Megatrends der Digitalisierung

„Tatsächlich hat sich in den letzten Jahren einiges getan im Bereich der Digitalisierung“, sagt so zum Beispiel Viktor Weber, Berater und Gründer des Future Real Estate Institute in München, gegenüber markt intern. „Definitiv spricht jeder darüber, nachdem auch die großen Verbände das Thema aufgreifen.“ Aber er sagt auch: „Das technische Verständnis für die verschiedenen Technologien ist weiterhin unterentwickelt.“

Dabei gibt es mehrere Megatrends, die allesamt ein gewisses technisches Verständnis voraussetzen:

  • Big Data: Schon die InWIS-Studie zeichnete 2016 einige Trends auf, die auch für die Immobilienbranche relevant werden. Ganz klar dabei: Die Bedeutung von Daten auch für die Etablierung neuer Geschäftsmodelle ist zentral. Stichwort Big Data: Es liegt ein Reiz darin, Daten aus dem eigenen Unternehmen mit anderen Daten zu verknüpfen und sie auszuwerten, etwa zu den Bedürfnissen der eigenen Mieter. Die Anwendungsmöglichkeiten sind hier vielfältig. So können zum Beispiel bereits im Bauprozess Daten erhoben werden, die später für den Betrieb oder die Verwaltung weiter genutzt werden – Building Information Modeling (BIM) nennt sich das. Aber auch die generelle Auswertung von Kundendaten – etwa für eine energetische Verbrauchs- und Bedarfsplanung – gehören dazu.
  • Intelligente Gebäude: Über eine zunehmende Vernetzung im Gebäude selbst und den Einbau von Sensoren lassen sich Prozesse automatisieren. „Intelligente Sensoren ermöglichen eine Ressourcen schonende Gebäudesteuerung, etwa eine Lichtanpassung entsprechend der Kundenbedürfnisse oder eine intelligente Belüftung“, beschreibt Michael Müller, Leiter Immobilien Deutschland bei Deloitte, gegenüber markt intern. Und ergänzt insbesondere für den Büromarkt: „Auch digitale Raumbuchungssysteme werden heute häufig realisiert.“ Verena Rock,Verena Rock, Leiterin des Studiengangs Digitales Immobilienmanagement und Professorin für Immobilieninvestment und -portfoliomanagement an der Fakultät Wirtschaft und Recht der Technischen Hochschule Aschaffenburg, beobachtet hier: „Die Sensoren werden zunehmend kostengünstiger, einfacher implementierbar und deshalb auch zum Nachrüsten attraktiv.“ Sprich: Sensoren werden einfach aufgeklebt und mit einem WLAN-Router, wie ihn viele aus ihrem Haushalt kennen, ausgelesen; auf aufwändige Stemm- und Verlegearbeiten kann verzichtet werden.
  • Robotik: Müller findet auch den Bereich der Robotik sehr spannend. So wären Serviceroboter für die Gebäudereinigung oder für die Überwachung von Gebäuden realisierbar.
  • Virtual Reality: Schon heute sind animierte Rundgänge durch Immobilien möglich, immer mehr Makler bieten das in ihren Inseraten an. Denkbar ist hier eine weitere digitale Aufrüstung etwa durch VR-Brillen.
  • Blockchain: Auch die sogenannte Tokenisierung von Informationen und Prozessen durch die sogenannte Blockhain wird immer wieder als Beispiel für digitale Innovation genannt.

Schon eine gute Datenstruktur ist ein Problem

Jenseits dieser anspruchsvolleren Ideen, mangelt es bei vielen Unternehmen aber noch am Grundsätzlichen, beobachtet Viktor Weber. „Es wäre für viele Unternehmen schon ein großer Schritt, wenn sie Transaktionen und das Portefoliomanagement nicht mehr über eine Excel-Tabelle abbilden“, so der Experte: „Hier muss man ansetzen. Vorher macht auch die Arbeit mit Daten im Unternehmen keinen Sinn.“

Und auch dieser erste Schritt ist schon sehr anspruchsvoll: Dazu müssen Daten erfasst und vereinheitlicht werden. Wenn beispielsweise Daten nicht die gleiche Basis haben, können sie nur schwer miteinander verglichen werden – hier sind zum Teil anspruchsvolle Umrechnungen oder Schnittstellen notwendig. „Mit der Blockchain würde man hier über das Ziel weit hinausschießen“, so Weber. Denn es scheitere schon an gut strukturierten Datenbanken oder eine Verschlüsselungsphilosophie der Daten, oft gar an einer vernünftigen Absicherung gegen Datenverlust.

Diese Behäbigkeit ist natürlich ein Problem: Innovative Ansätze werden nicht gut aufgenommen. So gibt es in Deutschland nach unterschiedlichen Schätzungen zwar 280 bis 560 sogenannte PropTech-Unternehmen. Das sind Start-Ups, die oft ohne originäre inhaltliche Verankerungen in die Immobilienbranche Anwendungen anbieten, in denen sich beispielsweise Prozesse automatisieren lassen. Sie gehen hier mal disruptiv – also die Alteingesessenen herausfordernd – mal integrativ – also mit Bedarf an Anknüpfung an die Branche – vor.

Aber die sind alles andere als zufrieden mit der Etablierung ihrer Ideen in der Branche: Das ist das Ergebnis von Studien über PropTechs in Deutschland, die von der TH Aschaffenburg, blackprint partners und brickalize durchgeführt wurden. „Neben mangelnder Datenverfügbarkeit bemängeln PropTechs auch Entscheidungsstrukturen und mangelnde Risikobereitschaft bei ihren Kundinnen und Kunden“, fasst so Verena Rock zusammen.

Prinzipiell starten Start-Ups mit viel Enthusiasmus in ihr Business, versprechen schnellen technologischen Fortschritt – und erhoffen sich natürlich einen erfolgreichen Markteintritt mit einem zumindest perspektivisch erfolgreichem Geschäftsmodell.

In der Studie wird so von einem Durchschnittsalter von 4 Jahren ausgegangen und nach Reifegraden unterschieden: von einem frühen Anfangsstadium, über ein Wachstumsstadion bis hin zum „Conquerer“ (dt. Eroberer), der nun voll auf die Ausweitung seines Umsatzes und Wirkungsgrades setzt.

Aber immer noch gilt auch: „Viele Lösungen sind auch einfach recht erklärungsbedürftig und für Immobilienexpertinnen und -experten nicht auf Anhieb verständlich“, so Expertin Rock. „Das Problem ist auch, dass viele bisher nur Insellösungen anbieten, also nicht komplette Wertschöpfungsketten abbilden.“

Praxisbeispiel: Immobilieninvestitionen

Wie neue Techniken ins Unternehmen integriert werden könnten, kann beispielhaft am Markt für Investoren beobachtet werden: Hier gibt es viele PropTechs, die ein Management der Investitionen, aber auch der Immobilien selbst ermöglichen. Ein geradezu unübersichtlicher Angebotsmarkt. „Als Investor muss man ein Chancen-Risiko-Profil einer Investition abschätzen“, sagt so Michael Müller, von Deloitte. „Auch die Digitalisierung kostet Geld. Und es muss geschaut werden, ob sich das lohnt, also zum Beispiel dadurch höhere Mieten erzielt werden können.“ Das ist immer noch ein Konflikt, denn digitale Investitionen rentieren sich häufig nicht umgehend.

Fakt sei aber, so Müller, dass einerseits der Blick auf den technischen Zustand einer Immobilie immer wichtiger werde. Anderseits spiele hier aber auch die Schnittstelle zwischen Technik und Dienstleistern eine immer größere große Rolle. Wenn beispielsweise ein Sensor einen Fehler in einem Bauteil meldet, muss ein Handwerker irgendwie davon erfahren. Hier kommen zum Beispiel PropTechs ins Spiel oder es muss eine solche Schnittstelle selbst programmiert oder angepasst werden.

Oder: „Schnittstelle zwischen der Technik und den Dienstleistern, wie etwa Handwerkern, sind Property Manager“, sagt Müller. „Auch die haben sich digitalisiert.“ Sprich: Outsourcing sei hier eine gute Idee, so Müller, „denn das digitale Wissen komplett im eigenen, kleinen Unternehmen vorzuhalten, ist sehr aufwändig und teuer.“

Aufsetzen einer Digitalisierungsstrategie

Bevor es überhaupt soweit ist, muss sich das Unternehmen aber Gedanken machen, wohin die Reise generell gehen soll. Und darf dabei auch nicht bei den reinen Überlegungen verharren. „Zwar haben viele Immobilienunternehmen agile Methoden eingesetzt“, beobachtet Rock. „Aber die konkrete Umsetzung von Digitalisierung in der Praxis funktioniert noch nicht immer.“

Unter agilen Methoden versteht man dabei Tools, die Kreativität und Innovation befördern sollen. Dazu gehört zum Beispiel Design Thinking. Gerne werden hier nette Workshops gebucht, sogenannte Sprints durchgeführt, in denen in einem bestimmten, festgelegten Zeitraum – zum Beispiel eine Woche – „verrückte“ Ideen entwickelt werden. Aber die Implementierung dieser Ideen in die tagtägliche Arbeit scheitert.

Viele Aspekte spielen hier eine Rolle. Die vielleicht wichtigsten sind eher weiche Faktoren, die zum Beispiel durch die Firmenkultur beeinflusst werden. Verena Rock vertritt zum Beispiel die Auffassung, dass Digitalisierung nicht einfach vom Management beschlossen werden könne, „sondern es müssen auch die Anwenderinnen und Anwender einbezogen werden, damit die Lösungen am Ende durchdacht sind“.

Sprich: Sowohl Mitarbeiter als auch die Kunden – zum Beispiel die Mieter – sollen in einen solchen Prozess von Anfang an mit eingebunden werden. Eine Kernforderung eigentlich aller agiler Methoden, die aber in der Realität allzu häufig missachtet wird und in der Tendenz auch einen neuen Führungsstil erfordert, der weniger hierarchisch gedacht ist.

Gleichzeitig muss aber die Führungsetage auch inspirieren und bei der Digitalisierung vorbildhaft mitziehen: „Wenn der Chef sich weiterhin seine E-Mails ausdrucken lässt, ist es unmöglich, im Unternehmen wirklich digital zu arbeiten“, beschriebt Viktor Weber ein Beispiel aus der Praxis.

Generell hält er das Potenzial einer Digitalisierung nicht nur für das Geschäftsmodell für hoch. Auch die analoge Beratungsqualität zum Beispiel von Maklern könne gesteigert werden, wenn der etwa gleich Daten rund um das Grundstück sammelt und auswertet. „Man sollte auf digitale Lösungen setzen, um einfach ein besseres Kunden- und Arbeitserlebnis zu bieten“, sagt Weber.

Er schlägt einen strukturierten Innovationsprozess vor, bei dem im ersten Schritt die Mitarbeiter über Workshops und Beteiligungsangebote transparent eingebunden werden. Grund: „Wenn dann eine Wissensbasis vorhanden ist, kann auch auf Augenhöhe miteinander innoviert werden.“ Zusätzlich und parallel sollten die eigenen Datenbeständen gesammelt und vereinheitlicht werden, die IT-Infrastruktur daran angepasst werden.

Nächster Schritt: „Man sollte anschließend Ideen sammeln, sondieren, weiterentwickeln und unbürokratisch am Markt testen.“ Sprich. Es wird nicht in jahrelanger Arbeit ein Tool entwickelt, was niemanden (mehr) braucht, sondern relativ schnell ein Prototyp entwickelt, der mit realen Kunden getestet wird. „Das ist eine gute Möglichkeit, um als Unternehmen digitaler und innovativer zu werden“, so Weber.

Er beschreibt auch einen Praxisfall, bei dem das gehörig schiefgelaufen ist: Da hat ein Unternehmen einen sechsstelligen Betrag in eine App investiert, die im Anschluss niemand genutzt hätte. Das habe man bereits von Anfang an sehen können. Das Problem hierbei: Das Kundenbedürfnis wurde gar nicht erst abgefragt. „Man muss sich überlegen, wer will das nutzen und dann schnell einen Prototypen entwickeln, der dann verbessert wird“, schlägt Weber vor.

Kleine Helfer im Web – aber mit Datenschutzfragen

Beim Beispiel war Zauderlichkeit und ein zu langer Prozess ein Problem. Aber auch umgekehrt kann die Digitalisierung schiefgehen: Unternehmen, die ein digitales Tool nach dem nächsten ins Unternehmen werfen, ohne, dass darüber nachgedacht wird, „wie sie die Zusammenarbeit effektiver gestalten“, so Weber. „Sie erzeugen einfach nur mehr Arbeit. Dann sind sie eine zusätzliche Belastung.“

Es gibt so zahlreiche kleinere und größere Tools, die in der Webcommunity etwa zur Aufgabenplanung, für Videokonferenzen oder zur Chatkommunikation verwendet werden. Es gibt spezielle Projektmanagementsystem, Dokumentenverwaltungen oder Abrechnungssystem. Heutzutage sind die besonders innovativen Programme meist in der sogenannten Cloud verfügbar. Sprich: Man besorgt sich einen Zugang, bezahlt – meistens – eine monatliche Abogebühr und kann die Services weltweit über einen einfachen Internetbrowser abrufen und nutzen. Solche Tools sind zum Beispiel Trello, Slack, Confluence oder Zoom. Ein Ziel dieser Tools ist es, Kommunikation effizienter zu gestalten, also beispielsweise E-Mail-Absprachen oder persönliche Treffen zu minimieren.

Aber das kann auch gehörig schiefgehen. Ein Extrembeispiel aus der Praxis: Die Funktionsweise eines Tools zur Aufgabenplanung – beispielsweise Trello – wird mit einem umfassenden Handbuch in einem Dokumentenverwaltungssystem – beispielsweise Confluence – erklärt. Damit sind dann Mitarbeiter schnell überfordert. „Auch beim Einsatz solcher Tools ist es sehr wichtig, das Feedback der Mitarbeiter und Kunden einzuholen“, rät Weber. „Es muss auch gestattet sein, dass dann nicht alles gleich perfekt läuft, sondern das selbst ohne Risiko ausprobiert werden kann.“

Ohnehin haben diese oft amerikanischen Webhelfer ein Problem: Die Server dazu stehen in den USA und somit gestaltet sich der Datenschutz „schwierig“, wie auch Viktor Weber beschreibt. Damit entziehen sie sich nämlich den strengen Vorschriften der Datenschutzgrundverordnung (DSGV0) – und das wird für deutsche Unternehmen zum Problem, denn sie müssen dennoch sicherstellen, dass diese eingehalten werden, bei Androhung hoher Strafen.

Im Prinzip fallen damit viele der derzeit oft genutzten Programme als Anwendung weg. Ein eleganter Weg: Ähnliche Programme selbst auf dem Server installieren. Aber es gibt zwar zu fast allem auch solche sogenannte Open-Source-Alternativen, also Programme, deren Quellcode offen ist. „Dazu muss aber auch digitales Wissen im Unternehmen vorhanden sein“, so Weber.

Problem: Die passenden Mitarbeiter finden

Und somit wird dieses digitale Wissen immer mehr und deutlicher zum Nadelöhr im Unternehmen. Denn ohne technisch-analytisches Wissen im Unternehmen werde die Digitalisierung nicht funktionieren, sind verschiedene Experten überzeugt. „Man kann sich das technische Wissen durch externe Berater und Dienstleister temporär einkaufen“, so Experte Viktor Weber. „Ich würde aber immer dazu raten, Wissen im eigenen Haus aufzubauen.“

Auf der Suche nach passenden Personal – etwa Data Scientists oder technischen Entwicklern -, tritt die Immobilienbranche aber in Konkurrenz zu zahlreichen Unternehmen, bei denen Google, Facebook, Amazon oder Apple nur die bekanntesten sind. Der Kampf um Fachkräfte ist gerade in diesem Bereich unübersehbar.

Verena Rock von der TH Aschaffenburg, die seit Kurzem einen Bachelorstudiengang „Digitales Immobilienmanagement“ anbietet, ist aber überzeugt, dass auch die Immobilienbranche für solche digitale Expertinnen und Experten interessant ist, „denn es handelt sich bei der Immobilie um ein interessantes Produkt, einem noch analogen Untersuchungsobjekt, welches auch nicht einfach skalierbar ist“, so Rock: „Dazu muss viel Hirnschmalz investiert werden.“

Der intellektuelle Anreiz ist also da. Auch die in der Immobilienbranche schon historisch sehr interdisziplinären Teams sind ein Bonus. Kommen dann noch weitere Extras hinzu, wie etwa eine innovationsoffene Atmosphäre, flache Hierarchien und ein gutes IT-Management, dann hat die Immobilienbranche gute Karten.

Corona-Pandemie befördert auch Digitalisierung in der Immobilienbranche

So bleibt der Blick auf die Digitalisierung in der Immobilienbranche insgesamt durchwachsen. Zumindest: „Dank Corona wird der Mehrwert der Digitalisierung immer stärker wahrgenommen“, beobachtet Verena Rock von der Technischen Hochschule Aschaffenburg. „Unternehmen sehen immer mehr, dass sie damit schneller und kostengünstiger werden können, sich einen Wettbewerbsvorteil sichern.“

Und auch so gibt es Druck: Nachhaltigkeit wird immer mehr zum Thema und zum Beispiel sind schon heute Immobilienfondsmanager über die Offenlegungsverordnung (SFDR) dazu verpflichtet, auch über solche Aspekte zu berichten – Stichwort Environment, Social & Governance: Das E steht hier für Environmental, also ökologische Nachhaltigkeit. „Und Nachhaltigkeit in Immobilien ist ohne Messbarkeit ökologisch relevanter Gebäudedaten mittels Sensorik und intelligenter Systeme nicht mehr denkbar“, so Rock. „Das sorgt auch für mehr Druck in Richtung Digitalisierung.“

Als Trend ist die Digitalisierung definitiv nicht mehr aufzuhalten. Aber es ist auch klar: Die Potenziale sind in der Immobilienbranche bisher auch nicht annähernd ausgeschöpft. „Immobilien produzieren viele Daten, die bislang weitgehend ungenützt geblieben sind“, beschriebt so Müller von Deloitte. „Auf diesen unglaublich großen Datenmengen lassen sich neue Geschäftsmodelle aufsetzen. Das verändert die Branche.“

Literatur:

https://www.inwis.de/fileadmin/user_upload/team/PDFs/InWIS_Studie_Digitalisierung_in_der_Immobilienwirtschaft_Chancen_und_Risiken.pdf inWIS-Studie: Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft – Chancen und Risiken

https://www.digitalisierungsindex.de/wp-content/uploads/2017/12/Digitalisierung-Studie-Immobilien-web.pdf – Digitalisierungsindex Mittelstand – Der digitale Status Quo der Immobilienbranche

https://www.iiwm.de/wp-content/uploads/2020/10/PropTech-Germany-2020-Studie.pdf sowie https://www.iiwm.de/wp-content/uploads/2021/03/PropTech-Germany-2021-Studie-1.pdf PropTech- Germany 2020 und 2021-Studie: Mit unterschiedlichen Methodiken wird hier die PropTech-Branche in Deutschland untersucht.

https://dejure.org/gesetze/DSGVO: Sie Datenschutzgrundverordnung zum Nachlesen im Web.

Interessante Digitalisierungswebsites

https://proptech.de/proptech-map-maerz-2021-1-jahr-pandemie/: Die Website zählt derzeit 477 Proptechs in der DACH-Region – und bietet eine sehr interessante Überblickskarte an. In jedem Fall ist sie ein guter Einstieg in Inspirationen rund um digitale Geschäftsmodelle und Tools.

https://edge.tech/developments/edge-amsterdam-west: Ein beispielhaftes Modellprojekt für ein Gebäude der Zukunft ist „The Edge“ in Amsterdam. Es gilt als besonders nachhaltig.

https://smart-city-berlin.de: In der sogenannten Smart City sollen modellhaft Menschen ökologischer, nachhaltiger und demokratischer zusammenleben; die Konzepte legen einen starken Schwerpunkt auf die Digitalisierung, aber auch auf die Hoheit der Bürger über ihre Daten.

https://realestate.union-investment.com/proptech-innovation: Ein Wettbewerb kürt jedes Jahr die besten PropTech-Ideen in fünf unterschiedlichen Kategorien.

Interessante PropTech-Ideen

www.apaelo.com/de/ – Die Plattform möchte in der Cloud alle Arten von Übernachtungskonzepten realisierbar machen

https://inolares.de/de/room-panel/ Das Unternehmen bietet unter anderem ein mehrsprachiges Display, mit dem Hotelgäste einfach verschiedene Raumfunktionen steuern können.

www.askporter.com – Mit künstlicher Intelligenz bietet dieses Unternehmen eine Art digitalen Butler für die Immobilienbranche an.

www.Tower360.co/de/ – die Plattform möchte das Asset- und Property Manager digitalisieren und vereinfachen.

Open-Source-Alternativen zu Webhelfern

Alle Programme lassen sich auf dem eigenen Server installieren.

https://bigbluebutton.org: BigBlueButton ist eine mögliche Alternative zu Videokonferenzangeboten wie Zoom, Skype oder anderen

https://mattermost.com: Mattermost ist eine Alternative zum Kollaborationstool Slack.

https://tiddlywiki.com: TiddlyWiki ist eine von vielen möglichen Alternativen zu Confluence.

https://kanboard.org: KanBoard kann eine Alternative zu Projektmanagementtools wie Trello sein. Leistungsstärker, aber auch deutlich komplexer in der Installation ist https://www.taiga.io/onpremise.

r immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2021 erschienen.

Lohnt sich eine Immobilienverrentung?
Lohnt sich eine Immobilienverrentung? - Foto: iStock.com/RossHelen

Immobilienverrentung: Die Rente durch das eigene Haus

Wenn Senioren im Alter Geld benötigen, dann kann dazu auch die eigene Immobilie eingesetzt werden. Verschiedene Modelle haben sich dabei am Markt etabliert. Alle haben sie Vor- und Nachteile. Und: Immobilienbesitzer sollten sich sehr im Detail mit den Angeboten beschäftigen.

Außer Zweifel steht, dass die Bevölkerung in Deutschland altert: Bereits 2015 hatte das Statistische Bundesamt in der Studie „Die Generation 65+“ festgestellt, dass 20,8 Prozent unserer Bevölkerung 65 Jahre oder älter ist. Schon längst bildet sich so keine Pyramide mehr, wenn man das Alter abbildet, sondern eher ein etwas zu dick geratenes Ampelmännchen. Aufgrund der sogenannten Babyboomer-Generation, die nun ins Rentenalter kommt, wird sich dieser Trend noch verschärfen.

Die Generation 65+ hat einerseits hohe Ansprüche an ihren Ruhestand und ist auch körperlich deutlich agiler und mobiler als vorherige Seniorengenerationen – Stichwort „Silver Surfer“ oder „Best Ager“. Sprich: Man will sich „im Alter“ noch etwas gönnen, verreisen, schöne Dinge machen – und zwar ausgiebig und natürlich möglichst lange im eigenen Zuhause. Dadurch werden sich auch Ungleichheiten auf dem Wohnungsmarkt verstärken: „Während die Großstädte und die Universitätsstädte sowie einige attraktive Regionen mit hoher Lebensqualität auch zukünftig weiter wachsen werden, sind ländlich geprägte Regionen, Teile des Ruhrgebiets und des Saarlandes sowie weite Teile von Ostdeutschland bereits heute von Schrumpfung betroffen“, schreiben die Autoren eines Gutachtens für das IW Köln. Nicht zuletzt ist laut dieses Gutachtens die Eigentumsquote sehr hoch: So wohnen 52 Prozent der städtischen Haushalte der Generation 50+ im Eigentum, im ländlichen Raum sind es sogar 60 Prozent.

Auf der anderen Seite schwebt auch das Gespenst der Altersarmut über Teile dieser Seniorengeneration: Laut dem Statistischen Bundesamt lag so im Jahr 2018 die sogenannte Armutsgefährdungsquote der Über-65-Jährigen bei 18,2 Prozent; der Gesamtdurchschnitt liegt in Deutschland bei 16,0 Prozent. Die Angst vor der Altersarmut ist da: Wie das Institut für Demoskopie Alllensbach im Auftrag des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) im Jahr feststellte, haben 60 Prozent der unter 30- bis 59-Jährigen Angst davor, „dass meine Rente unsicher ist, bzw. dass ich meinen Lebensstandard nicht halten kann“.

Was liegt bei hoher Eigentumsquote und drohender Altersarmut näher, als die selbst genutzte Immobilie für eine Rentenaufstockung zu nutzen? Zum Beispiel die eigene Immobilie zu verkaufen und durch ein Nießbrauchrecht weiter darin zu leben: Glaubt man den Zahlen der Deutschen Gesellschaft für Immobilienverrentung (DEGIV), haben etwa 47,8 Prozent der Rentner davon schon mal gehört, etwa 31,1 Prozent kennen auch das Prinzip dahinter. Die Umfrage wurde unter 161 Senioren durchgeführt. In einer gemeinsamen Befragung von Maklern durch die Deutsche Leibrenten Grundbesitz und den IVD werden dabei die Hauptmotive der Rentner deutlich, die ihre Immobilie verrenten: „Aufstockung der monatlichen Einnahmen“ (84 Prozent), „Wunsch nach einem bisschen Luxus über die Finanzierung des Alltags hinaus“ (64 Prozent) und „Keine Erben“ (64 Prozent). Die Branche sieht so ein deutliches Marktpotenzial für ihre Produkte, wobei darüber die Meinungen auseinander gehen. Ralf Scherfling, Experte für Finanzen und Versicherungen bei der Verbraucherzentrale NRW, sagte gegenüber “immobilien intern“ aus Sicht der Verbraucherzentralen: „Wir haben nur sehr wenige Anfragen zu dem Thema. Es ist weiterhin ein Nischenthema.“ Wohingegen Dr. Helena Klinger, Justiziarin und wissenschaftliche Mitarbeiterin beim Institut für Finanzdienstleistungen (iff), gegenüber „immobilien intern“ durchaus die Potenziale sieht: „Aufgrund des demografischen Wandels und der Tatsache, dass viele Rentner eine Versorgungslücke haben, steigt das Bedürfnis nach einer Immobilienverrentung.“

Immobilie verrenten: verschiedene Modelle

Die Immobilienverrentung ist dabei nicht ein einfaches, einheitliches Konstrukt, sondern es hängt stark von den Vertragsbedingungen ab, wie es sich konkret ausgestaltet. Vom Prinzip her lassen sich drei Modelle bei den gewerblichen Angeboten unterscheiden.

Leibrente: Bei der Leibrente wird mit dem Verbraucher eine monatliche Zahlung, die an ihn als Person gebunden ist, vereinbart. Diese Rentenzahlung kann zeitlich begrenzt oder lebenslang gültig sein. In Kombination mit einem entsprechend eingetragenen kostenfreiem Wohnrecht, kann der Verbraucher also bis zum Lebensende oder bis zum vereinbarten Auslaufen die Immobilie bewohnen. Bei diesem Modell ist es in der Regel so, dass der Käufer für Instandhaltungen aufkommt, „allerdings hat dieser auch seine eigenen Dienstleister und über die Notwendigkeit von Instandhaltungen kann es Streit geben“, beschreibt Expertin Klinger. Meistens gibt es eine Art Mindestlaufzeit; sollte der Verbraucher früher sterben, so wird oftmals an die Erben weitergezahlt. Anbieter am Markt sind hier zum Beispiel die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG und auch Stiftungen wie die Stiftung Liebenau oder die Hausstifter-Renten der Caritas Gemeinschaftsstiftung Krefeld und der Caritas Stiftung Stuttgart.

Teilverkauf: Beim Teilverkauf läuft es genau umgekehrt. Der Käufer erwirbt einen Teil der Immobilie, möglicherweise in mehren Schritten, meistens bis zu maximal 50 Prozent. „Damit kann der neue Eigentümer auch ein Mitspracherecht haben“, beschreibt Klinger. „In jedem Fall ist die Immobilie in fremder Hand, was bei einem klassischen Kredit anders wäre.“ Der Verbraucher erhält dafür eine Einmalzahlung und meistens ein eingetragenes Nießbrauchrecht an der Immobilie. Dafür muss er aber ein Nutzungsentgelt an den Käufer bezahlen; bestenfalls ist dieses auf einen möglichst langen Zeitraum festgeschrieben und liegt deutlich unter der ortsüblichen Miete. Aber: Bezahlt der Verbraucher sie nicht, dann kann er auch gekündigt werden. Anders, als bei der Leibrente, kommt der Verbraucher hier für alle Instandhaltungen selbst auf, „hier kann es sein, dass der Verbraucher in Haftung genommen wird, wenn er zum Beispiel eine Instandhaltung nicht für nötig hält oder auch nicht bezahlen kann“, so Klinger. „Bei dem Nutzungsgeld muss so auch berücksichtigt werden, dass die Instandhaltung ja weiterhin vom Verbraucher zu bezahlen ist, was bei einer Mietimmobilie Aufgabe des Vermieters wäre.“ Anbieter im Markt sind zum Beispiel Wertfaktor Immobilien GmbH, Basora Real Estate GmbH, EV LiquidHome GmbH von Engels&Völkers und Heimkapital GmbH.

Umkehrhypothek: Wie eine Art umgekehrter Kredit mit Fälligkeit am Laufzeitende funktioniert die Umkehrhypothek. Dabei beleiht die Bank die Immobilie bis zur Höhe von meist maximal 50 Prozent. Er erfolgt dann eine einmalige oder turnusmäßige Auszahlung an den Verbraucher. Getilgt wird das Darlehen dann am Ende der Laufzeit, die Darlehensschuld nimmt ständig zu. Da dieses Modell über deutsche Banken abgewickelt wird, greifen in Deutschland die entsprechenden Haftungsverbünde, falls diese nicht mehr zahlen können – ein sehr sicheres Modell also. Nachteil ist allerdings, dass das lebenslange Wohnen durch dieses Modell nicht gewährleistet ist. So kann zwar möglicherweise nach Fälligkeit des Darlehens nach der vereinbarten Laufzeit ein weiteres Darlehen beantragt werden – ob das gelingt, hängt allerdings von vielen Faktoren ab. Vorteil ist, dass die Erben weiterhin Zugriff auf die Immobilie haben. In der Regel müssen sie diese aber verkaufen, um die Restschuld der Umkehrhypothek begleichen zu können. Sollte diese vor Ablauf gekündigt werden, fällt möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung an – eine Vermietungsorganisation durch den Eigentümer selbst etwa beim Umzug ins Pflegeheim ist eher unrealistisch. „Dieses Modell hat sich wohl weder für den Erwerber noch für den Verbraucher wirklich gelohnt und spielt deshalb heute im Markt kaum eine Rolle mehr“, beschreibt Klinger die Marktsituation. Anbieter ist hier zum Beispiel die Sparkasse am Niederrhein Moers.

Wenige Anbieter, schwere Entscheidung

Seitdem allerdings das erste Mal stärker die Immobilienverrentung diskutiert wurde, sind etliche Anbieter gestartet – und auch etliche wieder vom Markt verschwunden. Zwar raten Verbraucherschützer und Experten natürlich dazu, mehrere Angebote miteinander zu vergleichen. „Es ist aber schon sehr schwer, überhaupt mehrere Anbieter zu finden, deren Angebote man miteinander wirklich vergleichen kann“, sagt Verbraucherschützer Ralf Scherfling. Umso schwieriger ist es aber auch, herauszufinden, welches Modell sich für wen lohnt. „Ob eines der verschiedenen Modelle der Immobilienverrentung passt, kann man nicht pauschal beantworten“, so Scherfling. „Dazu spielen zu viele Faktoren eine Rolle.“

Eine Beispielrechnung: Eine Immobilie für 500.000 Euro soll per Leibrente übertragen oder teilverkauft werden. In Angebot A wird ein lebenslanges Wohnrecht gewährt, der Anbieter möchte dafür aber ein monatliches – möglicherweise später steigendes – Nutzungsentgelt von 1.500 Euro erhalten. Der Kunde erhält dafür aber auch einmalig 500.000 Euro ausgezahlt. In Angebot B hingegen erhält der Verbraucher ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Leibrente von 1.000 Euro durch den Anbieter. „An einem bestimmten Punkt ist der finanzielle Kontostand der beiden Angebote gleich“, so Scherfling. Allerdings: Wer weiß schon, wie lange er in den Genuss der Rente kommt? Außerdem gibt es Unterschiede bei der Frage, wer für Instandhaltungen aufkommen muss. Und schließlich: Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf bleibt in der Regel nicht statisch. „Welches Modell passt, hängt sehr stark von der individuellen Situation ab“, sagt so Expertin Klinger. „Die eierlegende Wollmilchsau gibt es auch hier nicht; alle Modelle haben Vorteile, es gibt aber auch Risiken.“

Tücken bei den Verträgen

Bei allen Modellen kommt es sehr auf die konkrete Ausgestaltung an, das muss immer wieder betont werden. So ergeben sich zahlreiche Fallen für den Verbraucher.

Grundbucheintrag: „Es ist sehr wichtig, dass die Leibrente und das Wohnrecht erstrangig im Grundbuch abgesichert ist“, warnt Verbraucherschützer Ralf Scherfling eindringlich. „Ansonsten ist im Fall der Insolvenz des Käufers alles weg.“ Das ist kein hypothetischer Fall, sondern kommt in der Praxis vor.

Immobilienwert: Ein häufiger Streitpunkt ist auch der Wert der Immobilie. Dazu muss man verstehen, dass auch der Käufer ein Risiko eingeht, insbesondere dann, wenn zum Beispiel Rechte lebenslang gewährt werden. Er wird dieses Risiko einpreisen und so den Wert mindern. Helena Klinger vom Institut für Finanzdienstleistungen (iff) rät dazu, es nicht bei dem Angebot zu belassen: „Der Verbraucher sollte sich nicht alleine auf den Vorschlag des Erwerbers verlassen und seine eigene Verhandlungsposition durch ein selbst in Auftrag gegebenes Gutachten stärken.“ Das kostet natürlich Geld; in die Zukunft blicken kann man damit ebenfalls nicht. Aber: „In Anbetracht vielfach steigender Immobilienpreise sollte sich der Verbraucher dann nicht auf einen zu geringen Wert einlassen, sondern eher mehr, als im Gutachten veranschlagt, verlangen“, so Klinger.

Komplexe Vertragskonstruktionen: Kaum ein Verbraucher liest sich das Kleingedruckte eines Vertrags durch und versteht, was dies konkret bedeutet. „Umso wichtiger ist es, dass sich der Verbraucher unabhängig beraten lässt“, so Klinger. Und sie sagt: „Je komplexer ein Produkt ist, desto mehr würde ich davon abraten. Denn umso mehr versteckte Kosten und sonstige Nachteile können sich dahinter verbergen.“

Unumkehrbarkeit: Im Grundbuch und notariell vereinbarte Verträge haben ein sehr starkes Rechtsstatut; nicht umsonst ist das bei Immobiliengeschäften Pflicht. Das bedeutet für den Verbraucher einerseits, dass ihm seine Rechte,, die so festgelegt wurden, auch nicht mehr genommen werden können. Andererseits bedeutet es aber auch, dass er sich selbst bindet. „Das Entscheidende ist: Es ist eine unumkehrbare Entscheidung, die man trifft“, betont Ralf Scherfling. „Im Alter von 70 Jahren klappt die Korrektur eines Fehlers an der Stelle nicht, dann kann man einen finanziellen Verlust meist nicht mehr ausgleichen.“

Veräußerung: In einigen Modellen ist prinzipiell auch der Verkauf der Immobilie durch den Verbraucher möglich. Das hat aber seinen Preis. Für den Teilverkauf beschreibt das Expertin Klinger: „Ein wichtiger Faktor sind hier die Nebenkosten. Wenn zum Beispiel der Erwerber bei Vorliegen gewisser Voraussetzungen die Immobilie veräußern will, wird dafür eine Provision veranschlagt. Deshalb ist es wichtig, die Vertragsbedingungen genau zu analysieren.“ Dieser Fall kann zum Beispiel eintreten, wenn der Bewohner in ein Pflegeheim umziehen will – und deshalb anstelle einer Vermietung seiner Immobilie einen Verkauf anstrebt.

Weiterverkauf der Forderung: Auch ein Risiko ist es, wenn Finanzinvestoren Vermögen weiterverkaufen. „Bei der Anbieterwahl sollte der Verbraucher darauf achten, inwiefern der Weiterkauf der Forderung gegen ihn ausgeschlossen ist“, warnt Klinger. „Bei Investoren kann es vorkommen, dass das Vermögen hin- und hergeschoben wird.“ Das bedeutet im Zweifel für den Verbraucher: Die Verhältnis mit dem Käufer verschlechtert sich immer mehr, denn jeder Kauf soll für diesen ja auch einen Gewinn einbringen.

Unseriöse Vertragspartner: Ein Risiko, welches häufig unterschätzt wird, ist das des Vertragsgebahrens des Käufers. Hört sich im Beratungsgespräch noch alles ganz toll an, haben dann Verbraucher im Alltag mit säumigen Rentenzahlungen oder ausbleibenden Instandhaltungen zu kämpfen. Dabei schützt auch der Begriff „Stiftung“ nicht unbedingt, denn nicht jede Stiftung steht unter Aufsicht, wie die Stiftung Warentest in einem Artikel zum Thema mahnt. Auch hier gilt: Eine unabhängige fachliche Beratung vor der Vertragsunterschrift ist dringend erforderlich.

Individuelle Situation des Rentners ist ausschlaggebend

„Natürlich sollten die Familienangehörigen informiert werden“, rät Ralf Scherfling, wenn Verbraucher sich darüber Gedanken darüber machen, die Immobilie zu verrenten oder zu veräußern. Oftmals sind mit den Erben an Bord auch andere Modelle außerhalb der gewerblichen Angebote denkbar.

So lassen sich natürlich Nießbrauch, Leibrente und Wohnrecht auch ebenso gut bei einer Immobilie anwenden, die auf die Erben übergeht – hier müssen steuerliche Aspekte berücksichtigt werden, auch hier sind viele rechtliche Aspekte zu beachten. Die Erfahrung zeigt leider auch, dass solche innerfamilären Regelungen auch oft mit Stress verbunden sind.

Und wenn einfach eine Instandhaltung oder Sanierung ansteht, dann stehen viele Banken auch bei älteren Menschen mit einem klassischen Immobilienkredit bereit, bei derzeit äußerst attraktiven Zinskonditionen. Gerade, wenn der Kredit gut durch die Immobilie besichert ist, also weniger als 60 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie ausmacht, haben viele Banken kaum Probleme mit einem Kredit – sofern die monatlichen Einkünfte stimmen und die Kreditrate bedienbar machen. Sollte dann der Verbraucher vor Ablauf des Kredits versterben, können die Erben ihn mit der Immobilie übernehmen.

Sollte hingegen das monatliche Einkommen vorne und hinten nicht mehr für das alltägliche Leben reichen, dann rät Ralf Scherfling zu einer anderen Lösung, zum Beispiel zum Verkauf. Der Verbraucherschützer sagt: „Generell ist es keine gute Idee, sich für die Immobilienverrentung zu entscheiden, weil man finanziell nicht mehr klar kommt. Denn sie sollte etwas sein, mit dem man sich Wünsche erfüllt. Das Problem ist: Wenn man die Immobilienverrentung aufgrund einer Notlage durchführt, dann gibt man den einzigen Vermögensgegenstand unwiederbringlich ab – und steht in vier oder fünf Jahren wieder vor dem Problem, finanziell nicht klarzukommen, muss letztlich doch ausziehen.“

Der Verkauf ist eine bittere Entscheidung, denn letztendlich bedeutet er auch, dass man womöglich schon zuvor jahrzehntelang sich die Immobilie nicht wirklich leisten konnte und nur mühselig das Eigentum bezahlt bekam. In solchen Fällen ist es auch keine Schande, den Kontakt zu einer Schuldnerberatung zu suchen, denn immerhin gibt es einen Vermögenswert – und bei geschicktem Einsatz lässt sich die Zukunft im Ruhestand finanziell absichert gestalten.

Unabhängig beraten lassen

Expertin Klinger und Verbraucherschützer Scherfling raten in Anbetracht der vielen Unwägsamkeiten dringend zu einer unabhängigen Beratung. Anwälte mit dem Schwerpunkt Verbraucherschutz und Immobilienrecht sind dazu geeignete Ansprechpartner oder auch der eigene Notar – nicht der des Käufers. Verbraucherzentralen sind bei konkreten Anfragen zur Immobilienverrentung nicht der richtige Ansprechpartner, “wir haben ein allgemeines Beratungsangebot zur Altersvorsorge, aber kein spezielles zur Leibrente bzw. konkreter Angebote“, sagt Scherfling. „Bei Finanzfragen und juristischen Tücken in Verträgen kommen einige Verbraucher leider erst, wenn es zu spät ist.“

In manchen Fällen ist auch ein Gespräch mit dem Steuerberater sinnvoll.

Wenn der Rentner generell sicherstellen will, dass seine Vermögenswerte ihm einen finanziell unbeschwerten Lebensabend ermöglichen, dann macht auch eine generelle Altersvorsorgeberatung bei einer Verbraucherzentrale oder bei einem Honorarberater Sinn. Bei generellen finanziellen Problemen ist eine Schuldnerberatung die richtige Kontaktstelle.

Begriffe rund ums Grundbuch kurz erklärt

Über das Grundbuch können Rechte von Personen abgesichert werden, sie sind dann „dinglich“ abgesichert durch die Immobilie, zum Beispiel über eine sogenannte Reallast, die in § 1105 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt ist, und das Recht einer Person beschreibt, aus seinem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu erlangen. Verbraucher sollten darauf achten, dass ihre Rechte an erster Stelle in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sind. Und: Es hängt auch viel von den konkreten vertraglichen Bedingungen ab.

Wohnrecht: Bei einem Wohnrecht wird vereinbart, dass eine oder mehrere Personen in einer Immobilie wohnen können. Es hängt stark von den vertraglichen Vereinbarungen ab, wie das Wohnrecht ausgestaltet ist. Häufig ist es zeitlich unbegrenzt; kann kostenfrei vereinbart werden.

Leibrente: Bei einer Leibrente werden dem Bezieher – und nur diesem – regelmäßig wiederkehrende finanzielle Leistungen per Grundbuch zugesichert. Diese kann zeitlich begrenzt werden, wird aber bei der Immobilienverrentung häufig lebenslang vereinbart.

Leibgeding: Der Vollständigkeit halber soll hier auch noch das Leibgeding erwähnt werden. Dieses verpflichtet den neuen Eigentümer eines Grundstücks auch zum Beispiel zur Pflege des Rechteinhabers bis zu seinem Tod. Auch dieses lässt sich dinglich im Grundbuch eintragen.

Nießbrauch: Das Nießbrauchrecht (geregelt in § 1030 BGB) ermöglicht die komplette wirtschaftliche Nutzung einer Immobilie durch den Verbraucher. Allerdings ist er in der Regel auch für die komplette Instandhaltung und Modernisierung zuständig.

Literatur/Linktipps:

r immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Herbst 2020 erschienen.

Blockchain in der Immobilienbranche: Es gibt viele Ansätze.
Blockchain in der Immobilienbranche: Es gibt viele Ansätze. - Foto: iStock.com/Bubbers13

​Immobilienanwendungen mit der Blockchain

Bei der Übertragung von Eigentumsrechten im Zuge von Immobilieninvestmens, dem Grundbucheintrag oder gar bei dem Aufsetzen von Verträgen könnte die Blockchain zum Einsatz kommen. Aber nicht immer halten die Ideen der harten IT-Realität stand – ein Praxischeck. Blockchain Teil 2: Blockchain-Ideen rund um die Immobilie im Praxischeck.

-> Teil 1 dieses Beitrags zur Blockchain in der Immobilienbranche

„Mit Smart Contracts könnten – so die Vision – durch bestimmte Aktionen direkte Transaktionen ausgelöst werden“, beschreibt Michael Kubach, Experte für die Blockchain am Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, die Vision auch für eine Blockchain in der Immobilienbranche. „Diese Idee schafft neue interessante Anwendungsfälle.“ Das Web ist dabei voll von Ideen, international wird viel über die Blockchain und vor allem ihre Potenziale diskutiert. Bei genauerem Hinschauen sind viele Ideen aber noch weit von einer Massenmarkttauglichkeit entfernt.

Immobilieninvestments sind umstritten

Beispiel Immobilieninvestments: Besonders stark beteiligen sich an der Blockchain-Idee insbesondere Immobilienfonds, vor allem geschlossene Fondskonstruktionen. Das Unternehmen Exporo bietet so eine ganze Reihe von Immobilienobjekten an, an denen sich Anleger ab einer Summe von 1.000 Euro beteiligen können. Klickown offeriert eine Beteiligung an einem Wohnhaus in Lüneburg ab 10 Euro. Die Fundament Group wiederum setzt nicht nur auf eine Immobilie, sondern auf ein Portefolio, ist also ein offener Immobilienfonds – der „tokenisiert“ ist. Bloxxter wiederum erlaubt Investments ab 500 Euro an einem Objekt in Berlin. Black Manga Capital Partners möchte ebenfalls Anlegern ab 500 Euro die Beteiligung an einer Berliner Wohnimmobilie ermöglichen. Technisch realisiert wird das über sogenannten Security Token, die wiederum die Kryptowährung Ethereum besonders attraktiv macht. (siehe Kasten)

Zwischen vier und sieben Prozent Rendite versprechen die Firmen für das Investment, in Zeiten von Niedrigzinsen klingt das recht attraktiv. Geworben wird mit einem einfachen Onlinekauf des Anteils, mit wenigen Klicks steht der Deal. Die Anbieter werben häufig mit den geringen Transaktionskosten – was aber nichts über die womöglich dennoch hohen Verwaltungskosten aussagt. Und natürlich gilt die alte Investmentregel: Hohe Renditen erkauft man sich durch hohes Risiko.

So ist auch die Art des Investments an sich mindestens umstritten. Denn häufig hält der Anleger keine 1A-Rechte an der mit dem Token erworbenen Immobilie, sondern muss sich mit einem hinteren Besicherungsrang im Grundbuch begnügen, was bei einem Total- oder Teilausfall konkret bedeutet, dass er vermutlich sein Geld nie wieder sieht. Denn: Den gut besicherten Rang belegt eigentlich immer ein Bankdarlehen, welches letztendlich auch bedient und mit-bezahlt werden muss.

Totalausfall kann Anlage vernichten

Dass ein Totalausfall der Anlage nicht ein rein hypothetisches Risiko ist, zeigte jüngst der Entwickler Exporo: Zwei der Projekte in Hessen mussten Insolvenz anmelden, der Gesamtschaden für die Anleger beläuft sich auf voraussichtlich vier Millionen Euro – ohne Chance auf Kompensation. Umso wichtiger ist es, bei geschlossenen Immobilienfonds auf einen guten Anbieter und eine gute Immobilie zu achten – die Schwesterpublikation kapital markt-intern beschäftigt sich intensiv mit dieser Analyse.

Angesichts dessen sollte die Verwendung der Blockchain bei solchen Käufen nicht den Blick auf das konkrete Produkt verdecken. Experte Viktor Weber, Digitalisierungsberater und Gründer des Future Real Estate Institute in Regensburg, fällt so über diesen Blockchain-Anwendungsfall ein vernichtendes Urteil: „Das ist eher Marketing.“

Dr. Michael Kubach, Experte für die Blockchain am Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, gibt so auch zu Bedenken: „Je digitaler eine bestimmte Aktion bereits jetzt schon ist, desto einfacher lässt sie sich auch in die Blockchain transferieren.“ Bei einem so hoch komplexen Vorgang wie einem neuen Investment in eine Immobilie erscheint das schwierig. „Hingegen könnte bei der reinen Neuverpackung etwa von bestehenden Eigentumsrechten etwa im Rahmen von Banktransaktionen die Blockchain gut eingesetzt werden.“ Das sind dann aber Fälle, in denen der Privatanleger keine Rolle spielt.

„Je wichtiger die Schnittstelle zwischen der realen und der virtuellen Welt wird, desto wahrscheinlicher ist es, dass auch Intermediäre eingeschaltet werden“, ist Kubach so überzeugt. „Denn dass zum Beispiel Künstliche Intelligenz völlig autonom, richtige und rechtssichere Aussagen zum Beispiel über einen Immobilienwert einer konkreten Immobilie macht, ist derzeit unwahrscheinlich.“

Sprich: Der Einsatz der hippen Blockchain-Technologie im Bereich von Fondskonstruktionen wirkt in vielen Fällen mehr wie der Versuch, die Vermarktung zu beflügeln – technisch zwingend notwendig erscheint das nicht.

Marktplätze sind auch hier eher ein Versprechen

Denn auch die Handelbarkeit der Anteile an einem solchen grauen Kapitalmarkt bleibt weiterhin ein Problem – auch wenn die Blockchain prinzipiell den Handel erleichtern würde: So werden zum Beispiel die verschiedenen Kryptowährungen bereits über ganz reguläre Plattformen gehandelt. Das heißt aber noch lange nicht, dass es auch für die sogenannten Security Token mit den hinterlegten Immobilienwerten tatsächlich einen Zweitmarkt geben wird.

Bisher ist das eher vage Zukunftsmusik, zumal auch heute schon bei ganz klassisch vertriebenen geschlossenen Fonds kaum Zweitmarktmöglichkeiten bestehen – und wenn, dann nur mit hohen Verlusten für den Verkäufer. So könnte auch der Weiterverkauf von Security Token schlicht daran scheitern, dass es dafür kaum Käuferinteresse gibt. Der Anleger bleibt also ganz klassisch auf Gedeih und Verderb an seiner einmal getroffenen Anlageentscheidung gebunden. Die Digitalisierung seiner Anlage ändert daran nichts.

Blockchain als Boost für die Digitalsierung?

Neben den Immobilieninvestments werden auch immer wieder weitere Anwendungsfälle für die Blockchain zitiert: So ist es denkbar, dass an sie grundbuchähnliche Aufgaben, also die sichere Verwaltung von Eigentumsrechte, übertragen werden. Auch der transparente Austausch von Immobiliendaten wird häufig diskutiert. Schließlich auch der Einsatz von Smart Contracts etwa für Mietverträge, die aber auch noch viele Hürden zu bewältigen haben, aber dennoch nach einer sinnvollen Vision klingen (→ siehe Teil 1 dieser Artikeserie in Ausgabe xx/xx immobilien markt-intern).

„Technisch ist die Blockchain als Konzept für die Herstellung von Vertrauen in Transaktionen interessant“, beschreibt so Experte Kubach. „Mit Smart Contracts könnten – so die Vision – durch bestimmte Aktionen direkte Transaktionen ausgelöst werden. Diese Idee schafft neue interessante Anwendungsfälle.“

Beispiel Grundbuch und Eigentumsrechnungen

Aber den technischen Möglichkeiten stehen auch hier oft inhaltliche Sinnhaftigkeiten entgegen. Stichwort Grundbuch: „In der westlichen Welt gibt es ein gut funktionierendes und etabliertes System an Grundstücksrechten“, so Weber. „Es gibt überhaupt keine Notwendigkeit, dieses durch die Blockchain zu ersetzen.“ Vielmehr solle man das Grundbuch digitalisieren, auf hohe Sicherheitsstandards, Verschlüsselung sowie intelligentes Backuping setzen und eine gute Nutzerschnittstelle für berechtigte Interesse entwickeln. „Dazu bedarf es jedoch keiner Blockchain“, so Weber.

Und selbst den hier oft zitierten Anwendungsfall, bei dem über die Blockchain manipulationssicher Eigentumsrechte gespeichert werden, unabhängig von diktatorischen Machthabern oder korrupten Rechtssystemen, sieht er kritisch: „Was bringt es mir, wenn in der Blockchain mein Grundstücksrecht zweifelsfrei festgehalten ist, wenn ich es aufgrund des staatlichen Rahmens dennoch nicht durchsetzen kann“, fragt Weber. Zudem sei diese Datenmigration keinesfalls trivial und äußerst fehleranfällig. „Das ist also, neben der Frage nach der Sinnhaftigkeit und Praktikabilität, auch ein extrem fehleranfälliges Unterfangen“, so Weber.

Immobilienmarkttransparenz in Deutschland eher unerwünscht

Gleiches gilt für die Idee, ähnlich wie mit dem MLS-System in den USA für hohe Transparenz von Immobilienwerten über die Blockchain zu sorgen. Bei diesem Multiple Listing Service kooperieren die angeschlossenen US-Makler und vernetzen ihre Daten. Es ermöglicht so auch einen schnellen Zugriff auf potenzielle Verkaufsobjekte.

„Zwar wäre in vielen Bereichen eine höhere Transparenz wünschenswert, zum Beispiel, was die Bewertung von Immobilien betrifft“, so Weber. „Allerdings ist das derzeit im deutschen Markt zumindest unrealistisch, da viele Unternehmen die Hoheit über die eigenen Daten als einen Wettbewerbsvorteil betrachten.“ Zudem gibt es hier zahlreiche etablierte Services, die verschiedene Marktbewertungen kostenpflichtig anbieten. Und wieder stellt sich hier zusätzlich die Frage, ob dafür so zwingend die Blockchain erforderlich ist.

Die Experten Weber und Kubach unterstützen dabei ausdrücklich sinnvolle Realexperimente mit der Blockchain, denn nur so kann ihre Praxistauglichkeit auch wirklich erforscht werden. Aber: „Es gibt sehr viele Demos und Überlegungen, aber wirklich produktiv kommt die Blockchain oftmals noch nicht zum Einsatz“, fasst Kubach zusammen.

„Ich sehe für Blockchains in der Immobilienbranche kurzfristig eher ein geringes Potenzial, da sie oftmals nicht die einfachste Lösung für ein Problem darstellen und es zudem noch deutlich mehr Grundlagenforschung bedarf“, zieht so Experte Weber ein Fazit. „Langfristig könnten sich aber sehr interessante Anwendungsfälle in der Prozessautomatisierung und Dokumentation mit Hilfe von Smarten Verträgen ergeben.“

Begrifflichkeiten rund um die Kryptowährung

  • Ethereum: Nach Bitcoin ist Ethereum das Blockchain-Bezahlsystem mit der zweitgrößten Marktkapitalisierung. Ethereum wurde Ende 2013 gegründet. Verwaltet wird hier die Kryptowährung Ether. Wie bei Bitcoin auch, ist der Wert des Ether großen Schwankungen ausgesetzt. Anders, als Bitcoin, ermöglicht Ethereum aber sogenannte Smart Contracts, also automatisiert abgehandelte vertragliche Vereinbarungen über die Blockchain.
  • Security Token: Security Token in der Blockchain Ethereum – nicht zu verwechseln mit Security Token, die zum Beispiel hardwarebasiert eine Authentifizierung für einen Computer ermöglichen – sind im Prinzip solche Smart Contracts, die auf Ethereum und anderen Blockchains basieren. Dabei wird ein Coin Ether verwendet, um darauf eine Anweisung zu packen, eine Art App, die eigene Funktionalitäten hat. Der Security Token verhält sich dabei von seiner Anlage her wie ein Wertpapier. An ihn ist ein Gewinnversprechen gekoppelt. Dabei ist es völlig irrelevant, wie viel Wert ein Ether hat. Da die Grundlage für zum Beispiel Immobilieninvestments über die Blockchain solche Token sind, spricht man auch von einer Tokenisierung der Immobilie.
  • Security Token Offers (STO): Vergleichbar mit dem dem Gang eines Unternehmens auf das Börsenparkett, stellt er STO ein öffentliches Angebot zum Kauf von Security Token dar.

r immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2020 erschienen.

Wo nutzt die Blockchain in der Immobilienbranche?
Wo nutzt die Blockchain in der Immobilienbranche? - Foto: iStock.com/structuresxx

​Blockchain: Chancen und Risiken für die Immobilienwirtschaft

Sie ist in aller Munde, aber doch für viele ein mysteriöses technisches Instrument: die Blockchain. Bekannt wurde sie durch Kryptowährungen wie Bitcoin. Aber ihr Potenzial ist damit längst nicht ausgeschöpft. Überall im Immobilienbereich wird ihr Einsatz diskutiert. Blockchain Teil 1: Was ist die Blockchain und wie kann sie eingesetzt werden?

Die Blockchain ist schon längst da. Das zeigt auch ein Diskussionspapier der Hochschule Mittweida, die in einer Analyse alleine insgesamt 105 Blockchain-Start-Ups im Immobilienbereich weltweit untersucht hat – ganz bewusst, ohne hier den Anspruch von Vollständigkeit zu haben. Das zeigt auch: Die Blockchain ist ein Hype-Thema. So wird immer gerne zitiert, dass sie vom Stand der Technologie dort stehen würde, wo das Internet vor 30 Jahren stand.

Auch der Gartner Hype Cycle taucht in vielen Publikationen auf. Dieser beschreibt, wie neue Technologien – zunächst getragen von überzogenen Erwartungen – im Anschluss ein bisschen ein Tal der Tränen durchlaufen, um sich dann fest zu etablieren. Und das amerikanische Beratungsunternehmen, welches sein Geld ja gerade mit Technologieberatung verdient, sieht die Blockchain als Technologie bereits von diesem Erwartungshhype abwärts bewegen – ins „Tal der Enttäuschungen“, um dann später auf dem „Plateau der Produktivität“ zu landen.

„Ein bisschen wird die Blockchain als eine Technologie dargestellt, die alles anders macht“, beschreibt so auch Michael Kubach, Experte für die Blockchain am Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, im Interview mit „immobilien intern“. „Aber natürlich kann eine Technologie nicht alle Probleme lösen. Immer gibt es ein komplexes Zusammenspiel von Menschen, Organisationen und rechtlichen Rahmenbedingungen.“

Was ist eigentlich die Blockchain?

Die Blockchain ist eine Idee aus der Informatik – und genau das macht sie für viele Menschen so kompliziert. Zudem basiert sie nicht auf einen einheitlichen Code oder ein einheitliches Konzept, sondern ist vielmehr ein Sammelbegriff. Ein paar Grundüberlegungen:

Blockchain: Übersetzt bedeutet Blockchain „Blockkette“ – und das beschreibt auch schon sehr gut das Prinzip: Datensätze – die Blöcke – sind mit dem vorherigen Datensatz – den darunter liegendem Block – verbunden. In diesem Datensatz befindet sich vereinfacht gesprochen eine Referenz auf den vorherigen Datensatz sowie beliebig viele weitere Informationen. Die Referenz ist dabei der Hash-Wert (siehe weiter unten) des vorherigen Datenblocks. Der Datensatz selbst wird in den bekannten Blockchain-Verfahren wiederum selbst in einen kryptografisch sicheren Hash verwandelt – auf den dann wiederum der darüber liegende Datensatz referenziert. Es entsteht eine Datensatz-Kette bzw. bei der Blockchain eine Kette von Hashes. Zwar sind diese Elemente vermutlich bei allen Blockchain-Konzepten ähnlich: In der konkreten Konzeption und in der Programmierung unterscheiden sie sich aber durchaus erheblich. Es ist deshalb falsch, bei der Blockchain von einem einheitlichen, homogenen Konzept auszugehen.

Public Blockchain: In der Öffentlichkeit werden gerne Kryptowährungen wie etwa Bitcoin mit der Blockchain gleichgesetzt. Es handelt sich hierbei aber mitnichten um eine einheitliches Konzept. Bitcoin ist zum Beispiel eine sogenannte Puplic Blockchain, also eine „öffentliche“ Blockchain. Dahinter steckt grob zusammengefasst die Idee, dass sich eine Masse an Computern dezentral zu einem Netzwerk verbinden, was durch die schiere Masse der gegenseitigen Kontrollen Vertrauen schafft. Dieses Konzept hat auch ein paar Nachteile – Stichwort Energieverbrauch und Geschwindigkeit: Sie sind recht langsam und verbrauchen viel Energie. Sie sind auch sehr transparent: „Hier wird auch wirklich alles, was in die Blockchain gegeben wird, gespeichert und ist für jeden anderen sichtbar gemacht“, beschreibt Michael Kubach. Es besteht in diesem Sinne kein Datenschutz. Viele der derzeit auf Basis einer Blockchain angebotenen Immobilieninvestments basieren vom Prinzip her auf den Kryptowährungen.

Private Blockchain: Die weitere große Kategorie sind die der privatenBlockchains. Sie fungieren in einem geschlossenen Kreis von Beteiligten. Auch hier wird dezentral gearbeitet, aber Vertrauen kann sich nicht aus der schieren Masse der beteiligten Maschinen ergeben, sondern wird zum Beispiel dem Initiator der Blockchain – der „Central Authority“ – entgegengebracht. Die Daten sind hier nur einem eingeschränkten Kreis zugänglich. Solche Blockchains sind relativ ressourcenschonend und auch recht schnell. Ein diskutierter Anwendungsfall ist hier zum Beispiel die automatisierte Beauftragung, Bezahlung und Kontrolle von Dienstleistungen im Gebäudemanagement. So könnten im Geflecht aus Dienstleister, Sub-Unternehmer und Gebäudeeigentümer live zum Beispiel mithilfe von Sensoren oder Belegen kontrolliert werden, ob eine Dienstleistung erbracht wurde – und darüber automatisiert eine Bezahlung ausgelöst werden. Auch Sub-Unternehmer könnten automatisiert beauftragt und bezahlt werden. Im geschlossenen Kreis wird so eine hohe Transparenz über Aktionen aufgebaut.

Merkle-Tree: Eine wesentliche Grundlage der Blockchain-Idee ist der sogenannte Merkle Tree – Merkle Baum. Benannt ist er nach dem Wissenschaftler Ralph Merkle, der sie bereits 1979 erfand. Das Besondere daran ist, dass die Idee dahinter die gesamte Effizienz des Systems erhöht. Denn um die Gültigkeit eines Blattes dieses Baumes – bei der Blockchain eben der Block – zu überprüfen, muss man nur die Basis, also quasi die Wurzel, dagegen überprüfen – man muss eben nicht alle unter diesem Blatt liegenden weiteren Blätter kennen – der Baum kann ruhig unvollständig bleiben -, sondern nur einen einzigen, den sogenannten „Root“, „Top“ oder „Master“. Dieser muss nur einmal von einer vertrauenswürdigen Quelle bezogen werden, alle anderen Blätter können dann ruhig auch von nicht-geprüften Quellen stammen. Das Besondere: Wenn eines dieser Blätter manipuliert wird, verändern sich durch die zugrunde liegenden mathematischen Algorithmen auch die folgenden Blätter, schließlich auch das „Root“-Blatt. Wenn aber ein Blatt einen anderen als den erwarteten Wert enthält, ist es offensichtlich manipuliert. Oder umgekehrt gesprochen: Enthält das „Root“-Blatt den erwarteten Wert, so ist auch das Blatt, welches wir gerade verwenden gültig und wahr.

Hashs: Bei der Blockchain sind die Blätter des Merkle-Trees sogenannte Hashs – nicht zu verwechseln mit den Hashtags bei Instagram oder Twitter. Sie sind bei der Blockchain fast immer kryptografisch verschlüsselt. Jeder Block der Blockchain wird zu einem solchen Hash: Der Inhalt wird kryptografisch verschlüsselt und auf eine lange Reihe an Zeichen reduziert. Rein statistisch gesehen, passt jeder Hash nur einmal auf den dazugehörigen Inhalt – statistisch deshalb, weil ein identischer Ursprungswert bei einem entsprechend langen Hash nahezu ausgeschlossen ist. Ein fester Bestandteil eines jeden Blocks ist der Referenz-Hash auf den darunter liegenden Block, also die Verschlüsselungszeichenreihe desselben. So ergibt sich dann am Ende die Kette an Blöcken.

Dezentralität: Das Schöne an der üblichen Form der Blockchain ist: Sie funktioniert komplett dezentral. Sprich: Es ist nicht notwendig, alle Daten irgendwo zentral zu speichern. Wenn vertrauenswürdige Quellen den Root-Hash zur Verfügung stellen, ist es völlig egal, ob eine andere Quelle ausfällt. Dieses Prinzip der Dezentralität macht die Blockchain sehr attraktiv. Potenziell können dadurch Intermediäre überflüssig werden – weshalb der Blockchain auch eine starke disruptive Kraft zugesprochen wird.

Technisch vertrauenswürdig: Alle Einzelcomputer fungieren als eigene Verifizierungsstellen, sie speichern die Blockchain und verifizieren neue Blöcke automatisch mit ihren eigenen Beständen. Bei Kryptowährungen wie etwa Bitcoin ist es so, dass eine Transaktion dann als vertrauenswürdig gilt, wenn der Blockchain-Zweig besonders lang ist. Sprich: Es ist eine Frage der Masse, des „Schwarmes“, was vertrauenswürdig ist – und was nicht. Zudem ist bei den Kryptowährungen jede Transaktion voll einsehbar für alle, sie gilt also als sehr transparent, was wiederum eine Manipulation erschwert. Wichtig: Absolut technisch sicher sind solche Blockchains entgegen der landläufigen Meinung nicht. Auch sie lassen sich manipulieren. Bei privaten Blockchains wird das Vertrauen anders hergestellt: durch eine Central Authority zum Beispiel. Sie sind dafür aber womöglich auch schlechter gegen externe Manipulation geschützt. Denn wenn es ein externer Angreifer schafft, eine Mehrheit der beteiligten Computern zu übernehmen und zu manipulieren – was bei wenigen Computern natürlich einfacher ist als bei einer schier unendlich großen Masse -, dann kann er auch die Blockchain manipulieren. Wichtig: Vertrauenswürdig ist hier in einem technischen Sinne gemeint, damit sind nicht automatisch die über die Blockchain zur Verfügung gestellten Produkte auch inhaltlich vertrauenswürdig.

Anonymität: Bei den Kryptowährungen ist es obligatorisches Prinzip. Der Besitzer eines Bitcoins kann anonym bleiben, solange seine Identität nicht irgendwo in der Blockchain gespeichert ist. Das Individuum schließt die verschlüsselte Datei über einen privaten Schlüssel auf. Nur der Besitzer dieses Schlüssels kann das. Wer er konkret ist, ist dabei nebensächlich. In anderen Anwendungsfällen ist Anonymität hingegen nicht erforderlich oder sogar nicht gewünscht. Dann werden zum Beispiel personenbezogene Daten mit in der Blockchain gespeichert.

Die Blockchain ist Open Source. Das bedeute, jeder kann die dahinterliegenden Ideen – sofern er ein Konzept hat und die technische Ausstattung mitbringt – kostenlos nutzen. Das macht sie automatisch aber auch so uneinheitlich.

Chancen und Risiken der Blockchain

„Es grassiert viel Unwissenheit über die Blockchain“, warnt so Viktor Weber, Digitalisierungsberater und Gründer des Future Real Estate Institute (FREI) in Regensburg. Das FREI bietet Strategieberatung im Bereich Digitale Transformation & Innovation an und konzipiert Schulungen und Workshops: „Es werden gerne Adjektive, wie unveränderbar, sehr sicher, transparent etc. als Schlagworte verwendet, ohne, dass diese so pauschal stimmen. Denn Blockchains sind Code. Sie werden unterschiedlich modelliert, kontrolliert und implementiert.“

Und überall, wo programmiert wird, das kann sich jeder leicht vorstellen, können auch Fehler passieren. „Da es eigentlich keine perfekten und fehlerfreien Programme dieser Komplexität gibt, und die Datenintegrität einer Blockchain erst über die Blockchainlänge und durch die Anzahl der redundanten Kopien sicherer wird, sind die meisten positiven Attribute von der Natur her eher ein Ziel als fest eingebaut. Das ist ein riesiger Unterschied, der in der öffentlichen Debatte meist nicht thematisiert wird.“

Prinzipiell können sich folgende Probleme durch die Blockchain ergeben:

Regulatorische Probleme: Nicht alles, was machbar ist, ist auch erlaubt. Diese simple Weisheit trifft zum Beispiel auf in Deutschland gesetzlich sehr gut geregelte Dinge wie das Grundbuch zu. So ohne weiteres lässt sich das denn nicht in die Blockchain adaptieren.

Datenschutz: Auch der Datenschutz ist – je nach Konzeption der Blockchain – ein Problem. Denn in Europa gibt es mit der Datenschutzgrundverordnung und den nachfolgend geplanten Gesetzen einen starken Drang, persönliche Daten besonders zu schützen.

Anonymität: Nicht immer ist Anonymität ein Segen. Schon heute gelten Immobilientransaktionen in Deutschland als Spielfeld für Geldwäsche. So ging die Organisation Transparency International alleine für 2017 davon aus, dass in Deutschland 30 Milliarden Euro an Geld durch Immobilen gewaschen wurde. Akteure sind hier natürlich kriminelle Organisationen. Je nach Konzeption der Blockchain setzt sie sie zum Teil auf starke Anonymität. Durch die Trennung von persönlicher Identität und tatsächlichem Eigentum könnte sich hier eine neue Möglichkeit von Geldwäsche ergeben. „Um illegale Nutzungen (bspw. Geldwäsche) einzuschränken und die Entwicklung von Blockchain in eine nachhaltigere Richtung zu lenken, bedarf es definitiv mehr Regulierung durch die einzelnen rechtsstaatlichen Institutionen“, fordert so auch die Hochschule Mittweida in ihrem Diskussionspapier.

Experte Weber mahnt zudem, dass die Blockchain nicht die Lösung aller Probleme ist und auch nicht immer sinnvoll ist. „Brauche ich die Toilette, die mein morgendliches Geschäft in der Blockchain speichert? Als allererstes muss immer die Frage nach der Notwendigkeit beantwortet werden: Gibt es ein Problem, welches nach einer innovativen Lösung verlangt“, so Weber. Zunächst sieht er hier bei vielen Unternehmen der Immobilienbranche Aufholbedarf in anderen IT-Disziplinen, wie zum Beispiel dem Data-Warehousing, Aufbau von einheitlichen Datenbanken, Verschlüsselung und gewissenhaftem Backup-Prozedere. Auch sollten Datensilos abgebaut werden, um im Unternehmen für eine höhere Datentransparenz zu sorgen. Dafür braucht man aber keine Blockchain. „Es gilt die Regel: Technische Probleme sollten möglichst einfach gelöst werden“, so Weber. „Die Blockchain ist aber in vielen Fällen gerade nicht die einfachste Lösung.“

Smarte Verträge als Anwendungsfall in der Immobilienwirtschaft

Jenseits dieser generellen Kritik sehen sowohl Weber als auch Kubach aber großes Potenzial für die Immobilienbranche in den sogenannten Smarten Verträgen, die auf der Blockchain basieren. Dabei werden bestimmte Vereinbarungen standardisiert und für verschiedene Eintrittsfälle automatische Aktionen – zum Beispiel eine Zahlung oder eine Straf-Zahlung – bei den beteiligten Parteien ausgelöst. Das könnte zum Beispiel bei Dienstleistungsverträgen rund um das Gebäudemanagement so sein. So ließen sich zum Beispiel mit entsprechender Sensorentechnik Heizkosten live berechnen, sicher in der Blockchain speichern und die darüber entstandenen Kosten automatisiert abbuchen oder anweisen.

Ein weiteres sehr komplexes Anwendungsfeld sind Mietverträge: Hier würde mit entsprechenden Smarten Verträgen der Mietvertrag in einer standardisierten, maschinenles- und verstehbaren Form abgespeichert und auch bei dem Eintritt entsprechender Aktionen eine automatische Zahlung ausgelöst werden – das kann bis hin zu automatisierten Strafzahlungen bei einem Verstoß gegen einer der Paragrafen reichen. Was in der Theorie schlüssig und einfach klingt, offenbart aber große Probleme in der praktischen Umsetzung: Das setzt nämlich voraus, dass alle Anforderungen standardisierbar sind, damit die aus einem Verstoß oder einer neuen Eingabe resultierenden Aktionen auch automatisch ausgeführt werden können.

Wie lassen sich rechtliche Begriffe standardisieren?

Am Beispiel eines in der Rechtssprache üblichen Begriffs wird deutlich, dass dies alles andere als einfach ist. Was bedeutet ganz konkret „fahrlässig“? Das lässt sich rein technisch womöglich nicht zweifelsfrei klären lassen. „Dann werden solche Punkte eben doch über Anwälte und Gerichte geklärt“, beschreibt Experte Weber gegenüber „immobilien intern“. „Auch Gesetzestexte folgen nicht einer Programmierlogik. Wenn aber ein Sachverhalt in einem Programm nicht geprüft werden kann, dann produziert es einen Fehler oder unvorhersehbares Verhalten, was wir gerade bei einer Prozessautomatisierung auf Basis von juristischen Verträgen aber nicht wollen.“ Es stelle somit eine riesige Herausforderung für die Forschung da, Gesetze und komplexe Verträge oder gar die herrschende Meinung oder Moralität maschinenlesbar und programmierbar zu machen.

„Sogenannte Smarte Verträge halte ich langfristig für ein sehr interessantes Anwendungsfeld“, so Weber. „Ich glaube aber auch hier, dass es mehr ein Add-On zur bestehenden Praxis sein wird.“ So sei es denkbar, dass Gesetzesänderungen oder neue Gerichtsurteile einfach als eine Art Zusatz in den Smarten Verträgen installiert werden, die damit automatisiert die aktuelle Rechtslage berücksichtigen könnten – und dann automatisch für alle Beteiligen gelten. „Dies sind jedoch eher meine Visionen für die Zukunft“, so Weber.

Aktuell hat die Idee der Blockchain – jenseits übersteigerter Erwartungen an sie – auf jeden Fall schon positiven Einfluss: „Die Blockchain gibt rein inhaltlich einen Impuls: Weil viele Organisationen befürchten, dass sie sich sehr disruptiv auf ihr Geschäftsfeld auswirken könnte, wird mehr über Standards und Kooperationen gesprochen“, beobachtet so Kubach. Denn in vielen Bereichen der Immobilienbranche gibt es keine Standards bzw. fühlen sich Unternehmen daran nicht gebunden. „Die Angst beflügelt hier die Unternehmen zu einem Mehr an Zusammenarbeit.“ Ob dann die neu entwickelten Standards tatsächlich am Ende blockchainbasiert sein werden, steht auf einem andern Blatt. „In jedem Fall ist dieser Impuls einer der nicht-technischen Vorteile der Blockchain“, so Kubach.

Die Hochschule Mittweida, die in einer Analyse alleine insgesamt 105 Blockchain-Start-Ups im Immobilienbereich weltweit untersucht hat, fasst die derzeitigen Aktivitäten rund um die Technologie im Immobiliensektor in fünf Bereiche zusammen: Blockchain in der Grundbuchverwaltung und bei der Vergabe von Hypothekendarlehen, in der Immobilienfinanzierung, im kaufmännischen Gebäudemanagement, im technischen Gebäudemanagement und im Energiemanagement und im im Bereich der Sharing Economy.

Literatur:

Linktipp:

r immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2020 erschienen.

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist in vielen Fällen wichtig.
Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist in vielen Fällen wichtig. - Foto: iStock.com/shironosov

​Zukunftssicher mit barrierefreier Immobilie

Für Vermieter ergibt sich durch den demografischen Wandel eine Vermarktungschance: Für altersgerechtes Wohnen – sprich: barrierefreie oder wenigstens -arme Wohnungen – besteht immer mehr Bedarf, der bisher nicht annähernd durch das Angebot gedeckt wird. Und die Investitionen werden sogar gefördert.

Die Statistik ist seit Jahrzehnten eindeutig: Die deutsche Gesellschaft wird immer älter, die ursprüngliche Alterspyramide mit den Kindern am Fuß und den Alten an der Spitze ist mittlerweile eher ein zu dick geratenes Ampelmännchen mit ausgestreckten Armen etwa bei der Altersgruppe 45 bis 50 Jahren. 20,8 Prozent der Bevölkerung sind über 65 Jahre, wie das Statistischem Bundesamt in der Studie „Die Generation 65+ in Deutschland“ 2015 feststellt. Zwar wird diese Generation auch immer agiler und mobiler – Stichwort „Silver-Surfer“ und „Best Ager“.

Dennoch ist und bleibt gerade der Verbleib auch bei Pflegebedürftigkeit in der eigenen Wohnung („Einen alten Baum verpflanzt man nicht“) ein sensibles Thema – bei dem es noch dringenden Handlungsbedarf gibt. Denn es gibt einfach zu wenig Wohnungen und Häuser, die dies auch ermöglichen. Die Prognos AG hat im Auftrag der KfW die tatsächlich vorhandenen barrierefreien Wohnungen und den Bedarf geschätzt:

Tabelle: Prognos AG im Auftrag der KfW, 2014 (Auszug):


20132030
Angebot an altersgerechten Wohnungen700.1001.342.500
Ambulante Pflegebedürftige (mit Leistungsanspruch aus Pflegeversicherung)1.820.0002.350.100
Personen über 65 Jahren mit Bewegungseinschränkungen(ohne stationäre Pflegebedürftige)2.750.8003.592.400

Die Schere aus Angebot und potenzieller Nachfrage geht also sehr weit auseinander. Gerade – aber nicht nur – in Lagen, wo die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses durch einen Angebotsüberhang schwierig ist, lohnt sich deshalb womöglich die Spezialisierung auf die Zielgruppe älterer Menschen.

​DIN 18040-2 als Ausgangspunkt

Natürlich gibt es für die Barrierefreiheit auch Normen. Hier gibt aktuell die DIN 18040 Standards vor:

  • DIN 18040-1: für öffentlich zugängliche Gebäude;
  • DIN 18040-2 für Wohnungen;
  • DIN 18040-3 für den öffentlichen Verkehrs- und Freiraum.

Für den Hauseigentümer relevant ist also die DIN 18040-2; sie beinhaltet eine Reihe von Festlegungen:

  • Kontrastreiche Gestaltung, etwa in Bädern oder Treppenhäusern;
  • „Zwei-Sinne-Prinzip“ bei Bedienelementen, beispielsweise Türklingeln mit einer taktilen und einer akustischen Information;
  • Bei Bewegungs- und Verkehrsflächen: U. a. zwischen 120 und 180 cm Mindestbreite und -länge zum Beispiel bei Schiebetüren, Rampen oder Wegen;
  • Bei Gehwegen und PKW-Stellplätzen: U. a. Mindestbreiten und -längen von 120 bis 150 cm, bei Parkplätzen sogar 350 cm Breite und 500 cm Länge;
  • In Gebäuden: U. a. ein beidseitiger Handlauf an Treppen, Orientierungshilfen an den Einzelstufen und Treppen sowie Mindestbreiten und -höhen von 150 cm vor Aufzügen, Zwischenpodeste bei Rampen und 90 cm Mindestdurchgangsbreite bei Türen;
  • In Wohnungen: U. a. Mindestbreiten und -längen von 90 cm bis 150 cm auf Fluren, Bewegungsflächen, Freisitzen oder vor Möbeln, seitlich anfahrbares Waschbecken, nach außen aufschlagende und von außen entriegelbare Sanitär- und Toilettenräume, niveaugleiche Dusche und schwellenloser Zugang zum Haus und zur Wohnung.

Je nachdem, an welchem Gewerk gearbeitet wird, gibt es zahlreiche weitere Normen und technischen Empfehlungen („Stand der Technik“), die ein Handwerker bei der Umsetzung beachten muss; dies gilt zum Teil ohne konkrete Beauftragung, zum Teil nur mit Auftrag. Eine Handlungsempfehlung bekommt dann stärkere Wirksamkeit, wenn bestimmte Gütezeichen dafür sprechen – dabei gibt es mehrere Quellen:

  • Technische Handlungsempfehlungen der Handwerksinnungen
  • Weitere DIN-Normen zu speziellen Bereichen
  • Gütezeichen wie das RAL-Gütezeichen
  • VDI-Richtlinien wie die VDI-Leitlinie 6008, Blatt 1 bis 3
  • Generelle Empfehlungen und Zertifikate zum barrierefreien Bauen

So ist das manchmal „technisch Mögliche“ nicht das barrierefreie Optimale. Auch deshalb ist es sinnvoll, sich über die DIN hinaus gezielt und individuell Gedanken um eine Verbesserung der Barrierefreiheit in einer Bestandsimmobilie zu machen. Vor allem auch dann, wenn Fördermittel beansprucht werden sollen.

​Vergleich DIN/Landesbauordnung

Neben der DIN und auch den weiterführenden Empfehlungen anderer Organisationen spielt gerade im Neubau auch die Landesbauordnung eine wichtige Rolle. Die Landesbauordnungen variieren vor allem in den allgemeinen Anforderungen, ab wann barrierefreie Wohnungen zwingend notwendig und wie konkret die Aufzugsanlagen zu betrachten sind. Präzisiert werden die Anforderungen in den technischen Ausführungsbestimmungen. So stellen die Bestimmungen der Länder sozusagen ein Mindestmaß an Barrierefreiheit dar:

  • In den Bundesländern ist unterschiedlich geregelt, ab wann eine Mindestanzahl an barrierefreien Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus vorgeschrieben ist. Das kann bei Häusern ab zwei, vier oder sechs Wohnungen der Fall sein.
  • Fast immer müssen in diesen Wohnungen dann Wohn-, Schlafräume, Toilette, ein Bad, Küche oder Kochnische barrierefrei sein, manchmal auch der Freisitz und der Raum für eine Waschmaschine.
  • Die Begriffe „zugänglich“, „barrierefrei“ und „barrierefrei nutzbar“ unterscheiden sich darin, was sie bedeuten und welche Anforderungen demnach erfüllt sein müssen. Es ist eben eine andere Betonung: „Zugänglich“ muss nicht per sé barrierefrei sein, kann also zum Beispiel von einem Rollstuhlfahrer nicht unbedingt befahren werden. „Barrierefrei“ bedeutet im Extremfall, dass keine Schwelle vorhanden ist, aber nicht jedes Möbelstück gut nutzbar ist.
  • Fast immer wird ab einer Gebäudehöhe von 13 Metern davon ausgegangen, dass mindestens ein Aufzug vorhanden sein muss. Unterschiedliche Regelungen gibt es dazu, ob Rollstuhl, Trageliege, Kinderwagen und Lasten damit transportierbar sein müssen. Auch dazu, ob dies selbstständig möglich sein muss. In manchen Landesbauordnungen sind dann die Mindestmaße für solche Fälle festgeschrieben, manchmal enthalten sie Regelungen zu Rampen oder Bewegungsräumen vor dem Aufzug.
  • In seltenen Fällen kommt in den technischen Baubestimmungen nicht die aktuelle DIN 18040-2 zum Einsatz und zur Anwendung, sondern ihr Vorgängernorm, die DIN 18025.

Die Konsequenz: Wer als Bauherr „echte“ Barrierefreiheit erreichen will, muss mit seiner Baufirma und seinem Architekten in jedem Fall weit über die Landesbauordnungen hinausgehende Standards vereinbaren und umsetzen lassen.

​Besser für die Zukunft mitplanen

Ein Beispiel: In der Praxis wird ein Bauträger oder Architekt, der strikt nach den Landesbauordnungen verfährt, den Balkon mit einer klassischen Schwelle versehen und ihn womöglich kleiner gestalten, als es die DIN-Norm vorschlägt. In diesem Fall ist er für viele ältere Personen aber nur schwer nutzbar. Überhaupt nicht nutzen können ihn Personen, die sich nur noch im Rollstuhl sitzend bewegen können.

Und ein wichtiger Punkt ist auch immer wieder der Aufzug, nicht nur im Mehrfamilienhaus, sondern auch im Einfamilienhaus. Dieser ist mit extrem hohen Investitionen verbunden. Wer diese noch scheut, sollte aber auf jeden Fall darauf achten, dass er auch zu einem späteren Zeitpunkt leicht in die Immobilie integrierbar ist. Das ist dann eine reine Planungsaufgabe, die nicht die Kosten erhöht, aber die Immobilie in dieser Beziehung zukunftssicher gestaltet. Gerade im Einfamilienhaus muss es übrigens auch nicht unbedingt ein „echter“ Aufzug nach Aufzugsrichtlinie sein, sondern es reicht auch einer nach Maschinenrichtlinie. Die Vorgaben weichen stark voneinander ab – und wirken sich massiv auf die Anschaffungs- und Wartungskosten aus.

Tabelle: Aufzugsrichtlinie und Maschinenrichtlinie im Vergleich


AufzugsrichtlinieMaschinenrichtlinie
GrundlageRichtlinie 95/16/EGRichtlinie 2006/42/EG
Linkhttp://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=CELEX:31995L0016&from=DEhttp://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2006:157:0024:0086:de:PDF
KonformitätsüberprüfungDurch „benannte Stellen“Durch Hersteller
ErfassungDurch „benannte Stellen“Durch Betreiber
NotrufsystemVorgeschriebenIn Betreiberverantwortung
Prüfintervall24 Monate24 Monate bei Personenlift 48 Monate bei Treppenlift/Plattformlift über 3 Meter Höhe Keine Vorschrift bei Treppenlift/Plattformlift unter 3 Meter Höhe
Geschwindigkeit der AnlageÜber 0,15 m/SekundeUnter 0,15 m/Sekunde

Auch ein wichtiger Tipp: Die Haltegriffe an Toilette, Bad und Dusche – die schon ein bisschen den Charme von Altenheimen versprühen – müssen ja im eigenen Eigenheim nicht gleich mit der ersten barrierefreien Modernisierung umsetzt werden. Wer aber nicht darauf verzichtet, wenigstens die davor später notwendigen Verankerungen in den Wänden anzubringen, vergeudet eine wichtige Chance – die womöglich in wenigen Jahren erneut teure Umbauarbeiten notwendig machen.

Im weitesten Sinne kann unter der Schaffung von Barrierefreiheit auch eine Haussteuerung – etwa über BUS-Systeme – verstanden werden: Wenn die „intelligente“ Wohnung selbsttätig das Licht und die Rollladen steuert, ist das nur ein Schritt. Denkbar sind auch Überwachungssysteme etwa bei bettlägrigen Patienten oder auch einfach eine Mischung aus altersgerecht und komfortabel mit den verschiedenen Systemen, die unter dem Begriff „Ambient Assisted Living“ zusammengefasst sind.

​Förderprogramme zum Thema Barrierefreiheit

Um den Umbau und Neubau auch in Richtung Barrierefreiheit und -armut zu unterstützen, gibt es verschiedene Förderprogramme. Dabei kommen mehr Möglichkeiten in Betracht, als bei anderen Baumaßnahmen:

  • KfW-Förderung
  • Förderung der Bundesländer
  • Zuschuss der gesetzlichen Pflegeversicherung

Die KfW fördert vor allem den altersgerechten Umbau, hat dafür den Standard „Altersgerechtes Haus“ einwickelt. Die Vorgaben:

  • ein altersgerechter Zugang,
  • ein altersgerechtes Wohn- und/oder Schlafzimmer sowie eine altersgerechte Küche,
  • ein altersgerechtes Bad,
  • bestimmte Anforderung an die Bedienelemente (zum Beispiel Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit, Orientierung und Kommunikation).

Gefördert wird hier nicht nur der Umbau, sondern auch der Erwerb von barrierefrei saniertem Wohnraum. Sprich: Die Neubauförderung ist nicht vorgesehen. Das Programm kann ohne Probleme mit weiteren KfW-Darlehen kombiniert werden. Neben den reinen Umbauarbeiten, wird zum Beispiel auch die Beratung durch einen Sachverständigen gefördert. Der effektive Jahreszins beim Kreditprogramm 159 „Altersgerecht Umbau Kredit“ beginnt bei 0,75 Prozent Effektivzins (Stand: 20.02.2018). Es sind Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich, dabei auch tilgungsfreie Jahre und eine Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren. Der Kredit wird über den Finanzierungspartner beantragt.

Alternativ dazu kann auch ein Zuschuss ausgezahlt werden. Dafür stehen zwei Programme zur Verfügung. Beim Programm 455-B„Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss: Barrierereduzierung“ bezahlt die KfW pro Wohneinheit einen Zuschuss, und zwar bei der Herstellung des Standards „Altersgerechtes Haus“ zwölf Prozent der förderfähigen Kosten, maximal 6.250 Euro je Wohneinheit. Oder bei Einzelmaßnahmen zehn Prozent der förderfähigen Kosten, maximal 5.000 Euro je Wohneinheit. Bei diesem Programm sind die Mittel derzeit ausgeschöpft, es kann aber sein, dass es dazu wieder Fördermittel im Verlauf des Jahres gibt. Zusätzlich dazu kann auch mit dem Programm 455-E „Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss: Einbruchsschutz“ ein Zuschuss von bis zu 1.600 Euro für solche Maßnahmen beantragt werden. Beide Zuschüsse werden direkt bei der KfW online beantragt.

Außerdem haben die verschiedenen Bundesländer sehr unterschiedliche Programme aufgelegt, mit denen auch der barrierefreie Umbau oder Neubau gefördert wird, in der Regel im Rahmen des allgemeinen Wohnraumfördergesetzes. Teilnahmevoraussetzung für diese Programme sind aber zum Beispiel auch bestimmte Einkommensgrenzen. Manche Bundesländer bieten über ihre Investitionsbanken aber auch spezielle Programme zur Barrierefreiheit.

Oftmals vergessen wird, dass auch die gesetzliche Pflegeversicherung Betroffenen Zuschüsse gewährt. Sie sind abhängig von der Genehmigung einer Pflegestufe und sollen generell die Pflege im häuslichen Bereich erleichtern. Der Antrag wird bei den zuständigen gesetzlichen Krankenkassen gestellt. Gesetzliche Grundlage für den Zuschuss ist § 40 11. Sozialgesetzbuch (SGB). Der Zuschuss pro wohnraumverbessernder Maßnahme beläuft sich für die Pflegestufen 0 (mit Demenz), I, II und III auf 4.000 Euro. Bei mehreren zusammenwohnenden Anspruchsberechtigten kann sich dieser Betrag erhöhen.

​Positive Effekte durch die Barrierefreiheit

Ein barrierefreier Umbau oder Neubau kann für die Immobilie, deren Bewohner und deren Besitzer ganz unterschiedliche positive Effekte haben. Im Idealfall ist der Bewohner zufrieden und die Immobilie lässt sich besser und teurer vermarkten.

Es hat sowohl für den Selbstnutzer und Mieter Vorteile, wenn seine Versorgung möglichst lange zuhause sichergestellt ist. Auch der Vermieter profitiert davon, denn er muss sich nicht nach neuen Mietern umschauen und kann einen bewährten Stammmieter länger in der Wohnung behalten. Zudem ist die Investition eine Investition in eine gute Zielgruppe, da hier der Bedarf immer mehr steigen wird.

Auch der Verkaufspreis oder zumindest die Verkaufbarkeit einer Immobilie kann durch eine barrierefreie Modernisierung positiv beeinflusst werden. Ob das so ist, hängt stark auch von den Gegebenheiten des Immobilienmarktes vor Ort ab. Beim Neubau gilt: Wer seine Immobilie gleich barrierefrei plant, setzt ein wichtiges Signal für die Zukunft.

Linktipps:

r immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2018 erschienen.

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Podcast: Wieso das agile Mindset so wichtig ist (de)

Was ist das agile Mindset? In Episode 3 meines Podcasts „Designed Innovation“ behandle ich dieses Thema in einer Kolumne. Der Beitrag Podcast: Wieso das agile Mindset so wichtig ist (de) erschien zuerst auf Stroisch Designed Innovation. Hier weiterlesen und anhören: Podcast: Wieso das agile Mindset so wichtig ist (de)

Was ist das agile Mindset? In Episode 3 meines Podcasts „Designed Innovation“ behandle ich dieses Thema in einer Kolumne.
Der Beitrag Podcast: Wieso das agile Mindset so wichtig ist (de) erschien zuerst auf Stroisch Designed Innovation.

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podcast:-why-the-agile-mindset-is-so-important-(en)
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Podcast: Why the agile mindset is so important (en)

What is the agile mindset? In Episode 3 of my Designed Innovation podcast, I cover this topic in a column. Der Beitrag Podcast: Why the agile mindset is so important (en) erschien zuerst auf Stroisch Designed Innovation. Hier weiterlesen und anhören: Podcast: Why the agile mindset is so important (en)

What is the agile mindset? In Episode 3 of my Designed Innovation podcast, I cover this topic in a column.
Der Beitrag Podcast: Why the agile mindset is so important (en) erschien zuerst auf Stroisch Designed Innovation.

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