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Die angeblich steigenden Immobilienkosten in den USA, eine drohende Inflation in Europa, gerne auch die Eurokrise generell – viele Beobachter der Immobilienmärkte erwarten künftig steigende Bauzinsen Sascha Kullig, Experte beim Verband privater Pfandbriefbanken, hält solche Prognosen für gewagt:

„Wenn ich nur daran denke, was für Turbulenzen die Vermutung ausgelöst hat, in den USA würde diese lockere Geldpolitik aufgegeben werden, dann können Sie sich vorstellen, wie schwierig es ist, diese Prognose langfristig abzugeben. Im Grunde genommen ist das nahezu unmöglich.“

Vor diesem Hintergrund muss man schon ein Guru sein, wenn man die tatsächlichen Zinskonditionen in der mehr oder minder fernen Zukunft vorhersehen will. Zumal der Zinsanstieg schon seit Jahren erwartet wird, bisher aber noch nicht eingetreten ist. Für die aktuelle Lage und die nähere Zukunft gebe es dennoch gute Indikatoren. Sascha Kullig:

„Grundsätzlich muss man sagen, dass die Baumarktzinsen, die Bauzinsen an den Kapitalzinsen hängen. Es hängt also sehr stark von der Kapitalmarktentwicklung ab und da hat man natürlich schon Prognoseindikatoren für die kurze Zinsentwicklung.“

Die Zinsen sind zumindest auf den Plakaten oft sehr niedrig – aber das heißt nicht, dass der Bauinteressent sie auch langfristig bekommt. Thomas Hentschel, Experte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen:

„Im Kleingedruckten steht dann aber möglicherweise, dass diese 2,5 Prozent Zinsen nur für fünf Jahre gelten. Das heißt also, nach fünf Jahren diese 2,5 Prozent eben auslaufen und das Darlehen dann zu einem dann gängigen Marktzinssatz, der durchaus auch höher sein kann, zu verzinsen ist. Hier geht es darum, eben nicht den niedrigsten Zinssatz mit der kürzesten Laufzeit zu nehmen, es sei denn, man hat hellseherische Fähigkeiten.“

Wer bauen will braucht Sicherheit und sollte sich die Zinsen auf Dauer sichern, auch, wenn sie dann nicht mehr ganz so niedrig sind, rät Hentschel. Er rät zu 15 oder sogar 20 Jahren Zinsbindung. Welches Angebot die Bank macht, hängt aber auch von der persönlichen Bonität des Kunden ab. Und das Kreditinstitut plant zusätzlich eine Sicherheitsmarge vom Preis der Immobilie ein, die kann zwischen 0 und 20 Prozent liegen. Daraus ergibt sich dann der  Beleihungswert. Und wiederum davon finanziert die Bank nur einen Teil zu günstigen Konditionen, beschreibt Thomas Hentschel:

„Man spricht hier vom ersten Rang, der liegt bei 60 Prozent dieses Beleihungswertes. Für den mag jetzt die Kondition, die man im Aushang der Bank gesehen hat, in Höhe von 3 Prozent, gelten.“

„Eine Luxusimmobilie in einer schlechten Lage, damit ist man schlechter beraten als mit einer Schrottimmobilie in einer guten Lage.“ sagt Ludwig Hoffmann, Vorsitzender des oberen Gutachterausschusses des Landes Nordrhein-Westfalen. Und er bringt damit die alte Maklerweisheit auf den Punkt, dass genau drei Faktoren beim Immobilienwert eine wichtige Rolle spielen: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage.

Wenn es um den angemessenen Preis für die Immobilie geht, hilft deshalb schon der Vergleich mit anderen Immobilien in dieser Lage, beispielsweise über Anzeigenportale, beschreibt Bernd Kramer, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Köln:„Also, wenn ich mir dieses Immobilienangebot ansehe, durchlese, dann würde ich zunächst mal vergleichen innerhalb der Angebote nach Grundstücksgröße, nach Baujahrsgruppe und Wohnfläche, um dann schon mal einen Überblick zu bekommen, wie ist diese Immobilie aufgestellt im Verhältnis zu den anderen Immobilien.“

Eine Excel-Tabelle, in die einige Monate die entsprechenden vergleichbaren Angebote eingetragen werden, gibt hier einen guten Überblick. Bei der Übersicht helfen auch die Marktberichte der örtlichen Gutachterausschüsse oder auch Aufstellungen von Makler- und Immobilienverbänden. Je mehr Informationen gesammelt werden, desto besser. Neben diesem generellen Marktüberblick ist aber auch der Blick auf die Immobilie selbst sehr wichtig. Ludwig Hoffmann:„Ich unterstelle mal, dass auch ein Laie bei einer Besichtigung, die auch jeder durchführen sollte, klar, sieht, da ist was nicht in Ordnung, da ist Schimmel, da ist vielleicht Feuchtigkeit. Er wird allerdings nicht ergründen können, welche Folgen hat das überhaupt, für die Bausubstanz. Also, ich persönlich, würde vorsichtig werden, wenn ich auffällige Wandverkleidungen oder sowas sehe, Holzvertäfelung, da kann sich eine ganze Menge hinter verstecken. Also, am besten wäre es wirklich, die Wand so begutachten zu können, wie sie auch gebaut wurde.“

Und auch die tatsächliche Wohnfläche sollte der Käufer vor der Unterschrift lieber noch einmal genau nachmessen. Wenn da mehr Quadratmeter angegeben sind als vorhanden, ist das Objekt unverhältnismäßig teuer. Hochkompliziert wird es dann, wenn es um Rechte anderer an dem eigenen Haus und Grundstück geht – zum Beispiel um ein Wegerecht für den Nachbarn. Auch bei Erbbauverträgen mahnt der Sachverständige Bernd Kramer zur professionellen Beratung. Die kostet allerdings Geld: Sachverständige nehmen je nach Aufwand, Schwierigkeitsgrad und Umfang des Gutachtens einen Stundensatz. Als Orientierung: Wenn der Gutachterausschuss der Kommune mit mehreren Gutachtern rauskommt, dann kostet das zum Beispiel in Stuttgart bei einem Verkehrswert von 280.000 etwa 2.400 Euro. Freie Sachverständige bleiben aber meistens darunter. Expertenrat ist eben nicht umsonst, aber am Ende doch oft billiger, als der Kauf einer schlechten Immobilie. Bernd Kramer: „Ich möchte doch beglückwünschen dürfen, der dann sein Traumhaus hat erwerben können, aber natürlich nur dann, wenn auch all die Vorgaben erreicht werden können.“

Die Immobilie ist eine erlebbare Investition. Man sieht, was mit ihr geschieht, kann selbst auf die weitere Entwicklung Einfluss nehmen. Die Finanzierungszinsen sind außerdem gerade niedrig. Und manch einen ängstigt auch die Inflation. Deshalb ist die Immobilie als Kapitalanlage für viele hoch attraktiv. Michael Voigtländer, Experte beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, nennt weitere Pluspunkte:

„Darüber hinaus gibt es auch nach wie vor einige steuerliche Vorteile, zum Beispiel die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren. Und auch in der Vererbung ist die Immobilie immer noch privilegiert.“

Der Experte rechnet damit, dass im deutschlandweiten Durchschnitt Renditen zwischen zwei und drei Prozent über denen von Bundesschatzbriefen mit der Immobilie erzielbar sind. In einigen Regionen sind die Preise in letzter Zeit sehr stark gestiegen. Zum Beispiel in München. 

„Dann stellt man natürlich schon fest, dass man teilweise Quadratmeterpreise von 4000 bis 5000 Euro mittlerweile bezahlen muss. Und wir sehen noch nicht die Gefahr einer spekulativen Blase, dass die Preise nun einbrechen werden. Aber man muss natürlich sehen, diese Preise müssen erst mal wieder verdient werden. Und die Mietpreissteigerungen sind sicherlich auch begrenzt in Zukunft. Die große Gefahr für den privaten Vermieter ist oft, dass er ein Klumpenrisiko hat. Das heißt, dass er den Großteil seiner finanziellen Ressourcen in einzelne Objekte gesteckt hat.“

Nicht ganz überraschend sollte für den Vermieter ein weiteres Risiko sein: der Mieter selbst. Matthias Schmieder, Vorstandsmitglied beim Verein „Wohnen im Eigentum“, rät zu einer gründlichen Kontrolle.

„Das Bauchgefühl sollte im Grunde keine Rolle spielen, man sollte sich wirklich auf Fakten schützen. Was hat er für ein Arbeitsverhältnis? Was hat er für ein regelmäßiges Einkommen? Wie sicher ist dieses Einkommen? Wie war sein Verhalten in der Vergangenheit gegen Vermietern, gegenüber anderen Gläubigern? Das sollte eigentlich der Wegweiser sein für die Auswahl des Mieters.“

Natürlich müssen die Angaben des Mieters dann auch überprüft werden – und im Übrigen auch die Angaben des Verkäufers über die laufenden Mietverhältnisse. Auf Mietgarantien sollte der Käufer da nichts geben, schon oft meldeten die Garantiegeber Insolvenz an.

Überhaupt gilt: Substanz zählt. Das gilt erstens für die Lage – die man viel besser direkt in der Heimatstadt beurteilen kann, als in großer Entfernung. Und zweitens für den Zustand der Immobilie und zum Beispiel die Einträge ins Grundbuch. Ein schöner Inserattext ersetzt da nicht den wissenden Blick auf die Immobilie. Wer das unterlässt und dann womöglich die Finanzierung auch noch „Unterkante Oberlippe“, also ohne Puffer, abgeschlossen hat, dem droht ein finanzielles Debakel. Ein unabhängiges Vor-Ort-Sachverständigengutachten kann vor der falschen Wahl gut schützen.

Experte Schmieder unterstreicht, dass dann die Immobilie ein sehr gutes Anlageobjekt sein kann. Die läuft eben nur nicht einfach von ganz alleine:

„Wenn ich ein Mietshaus kaufe, habe ich natürlich verschiedene damit verbundene Aktivitäten zu leisten, die schön aufwendig werden können. Oder ich müsste sie delegieren an eine entsprechende Hausverwaltung, die dann natürlich entsprechende Kosten mir berechnet. Das ist eine sehr wichtige Frage zu Beginn. Das wird im Allgemeinen sehr sehr häufig unterschätzt. Insofern muss ich mir darüber im Klaren sein, dass es nicht eine Anlage ist, in der ich das Geld anlege und mich dann zur Ruhe lege, sondern die ist auch mit entsprechendem Aufwand verbunden.“

Es ist gewissermaßen ein Wintermantel für alte Häuser – und er liegt im Trend. Der Staat subventioniert die energetische Sanierung von Gebäuden mit Zuschüssen und mit günstigen Darlehen. Gleichzeitig erhöht der Staat auch die Anforderungen an den energetischen Zustand der Häuser. Raimund Stewen arbeitet für den Verband Privater Bauherren. Er glaubt, dass sich der Trend auch auf den Wert auswirken wird:

„Mittelfristig bis langfristig wird jeder Käufer bei einer Altimmobilie oder Wohnung die energetische Qualität prüfen und sie wird ganz eindeutig den Wert definieren. Heute heißt es ja so ein bisschen „flapsig“, der Wert einer Immobilie, die Lage, die Lage, die Lage. Das wird dann modifiziert werden, die Lage und die Energie.“

Schon heute kann eine energetische Sanierung als Argument dienen für einen höheren Kauf- oder Mietpreis. Aber ob sich die Sanierung auch energetisch lohnt – ob sich die Investition also am Ende durch die gesunkene Energierechnung amortisiert – das hängt mit vielen Faktoren zusammen. Udo Peters, Energieberater bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen:

„Letztendlich gibt es Typologien, wenn man es vereinfachen will, die haben einfach mal nach bestimmten Gebäudetypen sortiert und geguckt, was passiert. Was für Investitionen fallen da an, was für Kapitalrückflusszeiten hat man. Dann gibt es aber ja noch viele andere Fragen, gerade wenn ich die Fassade sehe und ich habe zum Beispiel einen Putzbau, dann ist es ja wohl so, dass in gewissen Zeitabständen ein Anstrich Sinn macht. Wenn man allerdings weiß, dass mit dem Gerüst und den ganzen Nebenarbeiten schon mal ein Drittel bis 40 Prozent der Kosten ohnehin anfallen, hätte man vielleicht doch den Schritt getan, an der Stelle zu sagen: „Okay dann bauen wir doch im gleichen Zug direkt eine Dämmung an“. Und dann hätte man so gerechnet direkt die Dämmung relativ kostengünstig haben können.“

Wer also ohnehin was am Haus macht, sollte gleich überlegen, ob dann nicht auch energetische Maßnahmen sinnvoll sind. Günstig ist die Zeit dafür auf jeden Fall, denn die Zinsen für Immobilienkredite sind niedrig. Dabei bestimmt auch die Höhe des Eigenkapitals am Ende die Höhe der gesamten Zinskosten und damit, ob sich die Investition nach wenigen Jahren oder womöglich erst nach 30 Jahren rechnet. Ein weiterer Faktor sind die Energiekosten selbst, bei denen aber niemand konkret sagen kann, wie hoch die noch steigen. Somit ist ihr Anteil an der Berechnung der Wirtschaftlichkeit auch Spekulation. Aber Raimund Stewen sagt:

„Ja, wir erleben ja jetzt an den Tankstellen, dass die Preise immer weiter nach oben gehen und das ist nicht nur beim Diesel an der Tankstelle so, das ist auch bei den Heizkosten.“

Dass die Rechnung am Ende gerade wegen der ständig steigenden Energiekosten aufgehen kann, beschreibt Energieberater Udo Peters am Beispiel seiner eigenen Immobilie. Er hat sie vor 16 Jahren gekauft und sofort in eine energetische Sanierung investiert:

„Wir haben nicht erwartet, dass die Energiepreisentwicklung in der Zeit, in diesen 16 Jahren, sogar über meinen damaligen Annahmen als Energieberater lag. Und wir können seit mehreren Jahren im Prinzip ausgeglichen leben und davon profitieren, dass wir seinerzeit investiert und den Erdgasverbrauch halbiert haben.“

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Haustiere sind auch für viele Mieter treue Begleiter. Sie sorgen für Leben in der Wohnung – können aber auch Dreck und Lärm versuchen, der womöglich die Nachbarn oder den Vermieter stört.

Mit der Tierhaltung in der Mietwohnung haben sich deshalb auch immer wieder Gerichte auseinandergesetzt. Kai Warnecke, stellvertretender Generalsekretär der Eigentümergemeinschaft „Haus und Grund“, kommentiert die aktuelle Lage:

„Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2007 gilt: Kleintierhaltung von hier üblichen Tieren oder typischen Tieren aus Deutschland kann grundsätzlich nicht verboten werden. Alles andere liegt im Ermessen des Vermieters, abhängig davon ein Stück auch, was im Mietvertrag vereinbart ist. Grundsätzlich aber gilt, eine klare Richtlinie für oder gegen Tierhaltung gibt es nicht, sondern der Bundesgerichtshof fordert, dass immer Einzelfall abgewägt, ob das jeweilige Tier in der jeweiligen Wohnung gehalten werden kann, oder eben nicht.“

Ein Kriterium für die Tierhaltung ist also die Größe des Tieres. Und hier gibt es für Kleintiere eine einfache Regelung. Ulrich Ropertz, Pressesprecher beim Deutschen Mieterbund:

„Kleintiere, also beispielsweise Hamster, Schildkröten, Wellensittiche oder Zierfische sind immer erlaubt, ganz egal, was der Vermieter sagt. Und ganz egal, was im Mietvertrag geregelt wird.“

Vorausgesetzt, die Anzahl der Tiere bleibt im üblichen Rahmen – hundert Wellensittiche in der kleinen Mietwohnung würden ihn sicher sprengen.

Und: Skorpione oder Schlangen sind natürlich auch Kleintiere. Allerdings sind sie nicht in Deutschland heimische. Und deshalb gibt es hier auch Grenzen. Ulrich Ropertz:

„Also, bei exotischen Tierarten, egal ob die in einem Terrarium gehalten werden oder ob sie sich frei in der Wohnung bewegen, wird es schon durchaus kritisch. Hier muss der Vermieter eigentlich immer um Erlaubnis, um Zustimmung, gefragt werden. Das gilt einfach für alle Tierarten, die im weitesten Sinne gefährlich werden können, für die Mitmieter im Haus auch, oder die einfach ekelerregend sind.“

Um Zustimmung muss der Mieter auch bitten, wenn er einen Hund oder eine Katze halten möchte, denn das sind keine Kleintiere mehr. Willkürlich darf der Vermieter hier allerdings nicht entscheiden, sagt Kai Warnecke:

„Vermieter sind bei der Anfrage, ob ein Haustier gehalten werden darf, grundsätzlich zu Einzelfallentscheidungen verpflichtet. Das bedeutet, es muss abgewogen werden, welche Tiere leben bereits im Haus, wie ist die Situation, die Lage der Wohnung innerhalb des Hauses. Der Vermieter muss auch berücksichtigen, ob er bereits andere entsprechende Entscheidungen getroffen hat. Also, man kann nicht einen Mieter das Halten eines Hundes erlauben und dem anderen Mieter dann nicht.“

Ausnahme: Therapeutische Tiere – wie etwa der Blindenhund – können generell nicht verboten werden. 

Aber ansonsten könnte der Vermieter zum Beispiel das Halten einer Katze verbieten, wenn im Mietshaus viele Hunde leben. Er würde das mit der Gefahr von Unruhe im Haus begründen.

Vielfach regelt der Vermieter aber ohnehin schon über den Mietvertrag, ob er die Katzen- oder Hundehaltung erlaubt. Und dann ist schon vor dem Einzug klar, welcher Vierbeiner im Haus erwünscht ist.

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